左邊是綠地武漢分公司所在的辦公樓，右邊是綠地中心，中間相連部分為大型商場(chǎng)。 （南方周末記者 盧寶宜/圖）
（本文首發(fā)于2019年11月28日《南方周末》）
綠地的項(xiàng)目一直有讓承建方墊資的習(xí)慣，由于武漢綠地中心多次更改規(guī)劃，遲遲無(wú)法完工，哪怕是作為央企的中建三局，也要面臨很大的負(fù)擔(dān)。
“摩天大樓的成本已經(jīng)分?jǐn)傇诘貎r(jià)里了，因此緩建也不虧錢。先建住宅迅速拿回資金，是大多開(kāi)發(fā)商的選擇。”
摩天大樓建好后若不能及時(shí)出租，開(kāi)發(fā)商還將承擔(dān)天價(jià)維護(hù)費(fèi)。
曾經(jīng)想沖刺“中國(guó)第一高樓”的武漢綠地中心遭遇停工風(fēng)波。
2019年10月30日，中建三局向綠地控股（600606.SH）發(fā)出了一封“催款函”。中建三局是中國(guó)最大的建筑集團(tuán)的子公司，也是武漢綠地中心的承建商。其在函中表示，因武漢綠地中心欠付“巨額工程進(jìn)度款”，已造成中建三局資金無(wú)法正常周轉(zhuǎn)，因此對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全面停工直至資金到位。
大約一周后，南方周末記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，武漢綠地中心已恢復(fù)外立面建設(shè)，大型吊裝機(jī)正在施工。一位武漢綠地中心的保安向南方周末記者確認(rèn)，此前確有一段時(shí)間因項(xiàng)目欠款而停工。
盡管停工風(fēng)波十分短暫，但武漢綠地中心可謂命運(yùn)多舛。距離拿地已過(guò)去9年時(shí)間，竣工時(shí)間一拖再拖，至今仍未完工。
通過(guò)捆綁地方政府熱衷的摩天大樓項(xiàng)目，獲得其他土地收益的策略，曾為綠地開(kāi)疆?dāng)U土立下汗馬功勞。但隨著新一輪以收緊信貸為主要手段的樓市調(diào)控期的到來(lái)，摩天大樓正在變成沉重的負(fù)擔(dān)。
九年工期，一拖再拖
武漢綠地中心位于武漢一個(gè)新的商業(yè)區(qū)——武昌濱江商務(wù)區(qū)，武昌是“武漢三鎮(zhèn)”之一，位于長(zhǎng)江南岸，與漢口、漢陽(yáng)隔江相望。
2010年拿地時(shí)，武漢綠地中心設(shè)計(jì)高度為606米，不僅是武漢第一高樓，也是華中第一高樓。時(shí)任綠地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理李明接受媒體采訪時(shí)表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2016年完工。
兩年后，武漢綠地中心又宣布加高至636米，目標(biāo)是超過(guò)632米的上海中心，沖刺中國(guó)第一高樓。
后來(lái)的建設(shè)速度顯然落后于綠地的設(shè)想，中央電視臺(tái)紀(jì)錄片《大國(guó)重器》曾于2017年對(duì)武漢綠地中心進(jìn)行了拍攝，為的是記錄下這個(gè)未來(lái)中國(guó)第一高樓突破500米的瞬間，但拍攝時(shí)距離預(yù)計(jì)完工時(shí)間已過(guò)去一年。
上述紀(jì)錄片重點(diǎn)介紹了承建商中建三局首創(chuàng)的新一代“空中造樓機(jī)”，建設(shè)速度最快可達(dá)成四天一層，刷新了國(guó)內(nèi)超高層建筑的施工速度。
但在突破500米后，武漢綠地中心暫停施工。武漢市國(guó)土規(guī)劃局后來(lái)在城市留言板中回復(fù)市民稱，隨著武漢天河機(jī)場(chǎng)的發(fā)展擴(kuò)大，凈空管控區(qū)域范圍也隨之?dāng)U大，武漢綠地中心的最新許可高度為455米。
一位綠地武漢事業(yè)部的員工告訴南方周末記者，2018年10月起，武漢綠地中心開(kāi)始向下拆除已建好部分，原本的頂部設(shè)計(jì)也從火箭式的“尖頭”削成了“平頭”。
直至2019年1月，武漢綠地中心99層主體結(jié)構(gòu)封頂，建筑高度才終于塵埃落定，凈高467米。但這一高度恐怕連武漢第一高樓的位置都岌岌可危，武漢規(guī)劃局最新公示稱，與武漢綠地中心隔江相望的周大福中心，規(guī)劃擬定高度為475米。
隨著規(guī)劃一改再改，竣工時(shí)間也一拖再拖。綠地華中事業(yè)部官方微信公眾號(hào)發(fā)布的消息顯示，武漢綠地中心外立面預(yù)計(jì)在2020年年中完工，內(nèi)部酒店還要再延后一年。
一位接近綠地武漢事業(yè)部的人士向南方周末記者透露，綠地的項(xiàng)目一直有讓承建方墊資的習(xí)慣，由于武漢綠地中心多次更改規(guī)劃，遲遲無(wú)法完工，哪怕是作為央企的中建三局，也要面臨很大的負(fù)擔(dān)。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)同，當(dāng)達(dá)到一定臨界點(diǎn)后，樓層越高，增加的成本越多。300米的摩天大樓造價(jià)需要35億元，增加到400米需要多投入25億元，再往上增高100米的代價(jià)就變成了30億元。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)武漢綠地中心的成本大約在90億元。
南方周末記者就此致電綠地武漢事業(yè)部和中建三局，前者未予回應(yīng)，后者項(xiàng)目負(fù)責(zé)人拒絕了采訪。
接二連三的欠款
綠地在武漢不止承諾建一座摩天大樓。
據(jù)南方周末記者不完全統(tǒng)計(jì)，2010—2016年期間，綠地在武漢先后競(jìng)得了18宗地塊，開(kāi)發(fā)了包括綠地國(guó)際金融城、漢陽(yáng)綠地中央廣場(chǎng)、漢南綠地城、綠地漢口中心等10個(gè)大型項(xiàng)目，土拍成本共計(jì)超過(guò)160億元。
這些地塊大多由底價(jià)成交，而地塊配套的，往往都包含超高層地標(biāo)。
如2013年底，綠地聯(lián)合武漢新區(qū)產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司，以底價(jià)5.4億元購(gòu)入位于四新板塊的一個(gè)地塊，地塊規(guī)劃將建成220米的超高層地標(biāo)、8萬(wàn)平方米多功能創(chuàng)意會(huì)展中心，超高層有“漢陽(yáng)第一高樓”之稱。
2015年一季度的武漢政府工作報(bào)告執(zhí)行情況顯示，沿江一號(hào)二期舊城改建項(xiàng)目已與綠地簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，擬建2棟高度為250米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，這是武漢市首次建設(shè)的高層雙子塔。該地塊被綠地以底價(jià)25.239億元拿下。
2016年5月，拍賣前就已大熱的光谷東地塊，由綠地以底價(jià)8.42億元獲得，樓面價(jià)僅為1221元/平方米。根據(jù)規(guī)劃，該地塊上必須建成400米以上的高樓。綠地后將項(xiàng)目定名為光谷武漢綠地中心城，建設(shè)高度為406米，建成后是“光谷第一高樓”。
這些摩天大樓均在政府規(guī)劃之中。根據(jù)武漢市《“十二五”規(guī)劃第一批重大項(xiàng)目》，武漢將集中打造武昌濱江、江岸臨江、王家墩、建設(shè)大道、四新中心區(qū)、楊春湖地區(qū)等六大“城市地標(biāo)區(qū)”。據(jù)初步規(guī)劃，這六大片區(qū)將匯聚1棟600米以上的國(guó)際金融城（武漢綠地中心），3棟300米以上、10棟200米以上的超高層建筑。
如今，武漢綠地中心已不可能實(shí)現(xiàn)600米以上高度，而綠地的其它超高層項(xiàng)目也都進(jìn)度緩慢。
“漢陽(yáng)第一高樓”原計(jì)劃在2016年建成，如今，高樓旁的商業(yè)綜合體、酒店式公寓均從2014年起陸續(xù)建成且開(kāi)盤售罄，唯獨(dú)摩天大樓尚未蓋至一半高度。
“光谷第一高樓”至今沒(méi)什么動(dòng)靜，最近有武漢市民在城市留言板上對(duì)其“攬而不建”提出質(zhì)疑：“兩三年過(guò)去了，406米光谷綠地中心至今一片死寂，依舊沒(méi)有任何動(dòng)工開(kāi)建的跡象，為何遲遲不開(kāi)工？”東湖高新區(qū)建設(shè)局后續(xù)回復(fù)稱，目前該棟樓已動(dòng)工，但竣工驗(yàn)收時(shí)間尚未明確。
頗受矚目的250米漢正中心雙子塔，早在2015年已經(jīng)規(guī)劃好，直到2018年才有主體工程建出地面。
摩天大樓建設(shè)緩慢的背后是綠地緊繃的資金鏈。2018年，綠地資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)89.49%，為5年來(lái)最高水平；凈負(fù)債率則達(dá)到172%，據(jù)國(guó)泰君安統(tǒng)計(jì)，2018年房企平均凈負(fù)債率為120%。
繼武漢綠地中心因欠款而停工后，2019年11月15日，綠地在武漢的香樹(shù)花城住宅項(xiàng)目，也陷入了欠款風(fēng)波。
該項(xiàng)目的承建方湖北中駿建設(shè)有限公司日前對(duì)該樓盤業(yè)主發(fā)放了告知函，其中提到：因香樹(shù)花城建設(shè)單位綠地集團(tuán)申智成公司拖欠工程款，致使中駿建設(shè)有限公司不能正常完成相關(guān)工程施工，消防泵房和生活泵房均沒(méi)有完工和移交，無(wú)法辦理相關(guān)工程的竣工備案，樓體功能不能正常運(yùn)行。
上述綠地員工告訴南方周末記者，因?yàn)槿A中地區(qū)負(fù)債過(guò)高，原綠地華中事業(yè)部總經(jīng)理李煜已于2019年8月離職，職位由集團(tuán)總部副總裁任虎接替。
武漢綠地中心46樓仍在裝修，外立面尚未建起。 （南方周末記者 盧寶宜/圖）
摩天大樓背后的邏輯
自2010年進(jìn)軍武漢后，綠地開(kāi)始頻頻亮相土拍市場(chǎng)。
2013年2月，綠地首入漢南市場(chǎng)就一口氣拿下了9宗地塊。如此“大手筆”給武漢人留下了深刻印象。據(jù)新浪樂(lè)居報(bào)道，當(dāng)天綠地公司代表上臺(tái)簽約競(jìng)得的第一宗地塊時(shí)，拍賣師直言：“綠地的代表就不要走了，連著9宗地都是你們的。”
2014年，綠地又相繼進(jìn)入青山、漢口等區(qū)域購(gòu)入多宗住宅地塊，并且以迅雷不及掩耳之勢(shì)推出了相應(yīng)的住宅項(xiàng)目。
摩天大樓建設(shè)周期長(zhǎng)、成本高，注定是個(gè)虧本生意。綠地作為“摩天大樓專業(yè)戶”，其拿地邏輯在于，通過(guò)幫助政府建設(shè)地標(biāo)性建筑，低成本拿到住宅等土地。
“摩天大樓的成本已經(jīng)分?jǐn)傇诘貎r(jià)里了，因此緩建也不虧錢。先建住宅迅速拿回資金，是大多開(kāi)發(fā)商的選擇。”武漢資深地產(chǎn)觀察人士陳慶向南方周末記者分析。
綠地在武漢的摩天大樓均配有相應(yīng)住宅用地。如武漢綠地中心實(shí)際上包含4個(gè)地塊，除了武漢綠地中心所在的地塊以商業(yè)金融為主以外，另外3個(gè)地塊均以居住用地為主。
4個(gè)地塊共計(jì)413畝，可建面積達(dá)155萬(wàn)平方米的地塊，并未進(jìn)入競(jìng)拍程序，由綠地以底價(jià)53.98億競(jìng)得，折合樓面價(jià)為3482.58元/平方米。規(guī)劃圖顯示，武漢綠地中心約占總地塊面積的1/16。
同年，武漢聯(lián)發(fā)瑞盛置業(yè)有限公司在附近拿下的另一個(gè)地塊，樓面價(jià)為8754.61元/平方米，是綠地拿地成本的2.5倍。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是比綠地更早進(jìn)入武昌濱江區(qū)的“開(kāi)荒牛”，其以19.65億元拍得武昌積玉橋?yàn)I江165畝土地，樓面價(jià)為3932元/平方米，也高于一年后拿地的綠地。
除武漢綠地中心所在的地塊外，其余3塊土地上建設(shè)的1棟寫(xiě)字樓、2棟商用公寓、4個(gè)住宅項(xiàng)目已相繼出售。
就在武漢綠地中心陷入停工后，其最后一個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)始為售賣預(yù)熱。2019年11月17日，綠地在武漢綠地中心46樓舉辦了一個(gè)答謝綠地老業(yè)主的鉆石展覽，實(shí)為推銷樓盤“海珀濱江”。當(dāng)天，大批來(lái)自湖北各地的綠地業(yè)主涌向這棟并未對(duì)外開(kāi)放的大樓。
長(zhǎng)期在當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)綠地項(xiàng)目銷售的房產(chǎn)中介林鵬告訴南方周末記者，海珀濱江不僅是該地塊的最后一個(gè)項(xiàng)目，還是目前綠地在武漢的最后一個(gè)住宅新盤。該盤預(yù)計(jì)在2019年年底推出，價(jià)格不會(huì)低于3萬(wàn)元/平方米。
天價(jià)維護(hù)費(fèi)
據(jù)CBRE世邦魏理仕連續(xù)五年發(fā)布的《亞太區(qū)租戶成本指南》，一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)成本包括：最初的裝修成本、租賃設(shè)施的管理成本，以及建成第五年起就要逐年增加的裝修復(fù)原成本。
對(duì)于商辦體量巨大的超高層建筑而言，自然面臨著更大的銷售或承租壓力，需要開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的資金實(shí)力作為支撐。
隨著多家大型開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)軍武漢，并且各自成為不同商務(wù)區(qū)的發(fā)展引擎，一時(shí)間，武漢商業(yè)地產(chǎn)集中供應(yīng)，租戶分流嚴(yán)重。
如泛?？毓桑?00046.SZ）投資建設(shè)的武漢中心于2015年封頂，以438米的高度問(wèn)鼎當(dāng)時(shí)的華中第一高樓。在武漢綠地中心的另一側(cè)，規(guī)劃高度同為438米的武漢世貿(mào)中心大廈計(jì)劃于2022年完工，屆時(shí)也將超越綠地，成為武漢最高的雙子樓。
“武漢的商辦體量已經(jīng)供大于求。”陳慶說(shuō)，不管是以泛海為首的武漢CBD中央商務(wù)區(qū)，還是以武漢綠地中心為軸心的武昌濱江商務(wù)區(qū)，以及其它各類商務(wù)區(qū)，大多都在超高層建筑的長(zhǎng)期延工中失去競(jìng)爭(zhēng)力，成為在建中的孤島。
根據(jù)仲量聯(lián)行的最新數(shù)據(jù)，2019年三季度，武漢寫(xiě)字樓的空置率為36.2%，接近歷史最高水平。
中國(guó)指數(shù)研究院分析師李國(guó)政近日向媒體表示，綠地正面臨一個(gè)兩難境地——不能放棄摩天大樓，因?yàn)橐淹度氪罅抠Y金；但如果繼續(xù)下去，又會(huì)面臨找不到租戶的困境，同時(shí)還要支付天價(jià)維護(hù)費(fèi)。
進(jìn)退兩難的不僅是武漢綠地中心。
2019年5月，綠地西南事業(yè)部決定散售規(guī)劃高達(dá)468米的成都第一高樓——成都綠地中心。成都綠地中心自拿地至今已7年，據(jù)媒體報(bào)道，目前主塔已修建約300米高。
戴德梁行華中區(qū)研究部助理董事及主管袁雪玲告訴南方周末記者，一線城市的超高層寫(xiě)字樓大多由開(kāi)發(fā)商自持，但如果招商困難，開(kāi)發(fā)商要么融資籌措資金，要么只能選擇整棟出售或散售項(xiàng)目。
IFFRE國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平則向南方周末記者表示，對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，散售會(huì)影響寫(xiě)字樓的資產(chǎn)價(jià)值。因?yàn)樾I(yè)主的出租策略往往是價(jià)高者得，不太關(guān)心租戶品質(zhì)，整棟樓宇的物業(yè)管理將面臨巨大挑戰(zhàn)。
(應(yīng)受訪者要求，陳慶、林鵬為化名)
南方周末記者 盧寶宜
相關(guān)熱詞搜索：
上一篇：長(zhǎng)沙某高校18歲男生上籃球課猝死 專家:猝死離我們真的很近
下一篇：湘雅二院回應(yīng)“騙保被通報(bào)”：4名院領(lǐng)導(dǎo)受處
