(資料圖片)建設(shè)中的武漢綠地中心大樓。圖/中新
武漢綠地:“中國(guó)第一高樓”停工風(fēng)波
本刊記者/蘇杰德
發(fā)于2019.12.16總第928期《中國(guó)新聞周刊》
一條滿是銹跡的鋼鐵橫梁,懸在475米高的武漢綠地中心大樓樓頂,這里是武漢之巔。從這個(gè)高度俯瞰,長(zhǎng)江自西向東穿過一座座大橋,整個(gè)武漢城盡收眼底。
不過,這個(gè)武漢之巔的處境最近卻有些“尷尬”。一個(gè)月前,10月30日,承建方中建三局的一張“催款單”讓其處于風(fēng)口浪尖:“因業(yè)主欠付我司巨額工程進(jìn)度款,已造成我司資金無法正常周轉(zhuǎn),被迫即日起對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全面停工。”中建三局所說的業(yè)主,是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)綠地集團(tuán)。
這個(gè)被催款的武漢綠地中心,身份很獨(dú)特,它曾經(jīng)有個(gè)代號(hào)叫武漢綠地636——摩天大樓的名字后面會(huì)配上建設(shè)高度的數(shù)字,這是其區(qū)別其他建筑的獨(dú)特標(biāo)簽,這個(gè)最初的設(shè)計(jì)高度比中國(guó)第一、世界第三高樓——上海中心還高了4米,有意爭(zhēng)奪“中國(guó)第一高樓”。
武漢綠地中心是國(guó)內(nèi)摩天大樓“野蠻生長(zhǎng)”年代的一個(gè)縮影。過去10年,各城市爭(zhēng)相推出摩天大樓計(jì)劃,設(shè)計(jì)高度不斷刷新。武漢綠地636之后,還有蘇州中南729、長(zhǎng)沙遠(yuǎn)大838等。
不過,這些宏偉的計(jì)劃由于成本高昂,很多只留在了過往的文字報(bào)道中。武漢綠地中心,是近年來國(guó)內(nèi)摩天大樓“縮水”的樣本。去年,武漢綠地中心高度因?yàn)槊裼煤娇瞻踩珕栴},最終高度被劃定在475米。從那時(shí)起,國(guó)內(nèi)摩天大樓建設(shè)高度不能高于500米成為一條看不見的“紅線”。
停工風(fēng)波
中建三局發(fā)出的這份催款單,很快在網(wǎng)絡(luò)上廣泛傳播,引起極大關(guān)注。
“欠款方”綠地集團(tuán)堪稱超高層愛好者,2005年建成其首座超高層——南京紫峰大廈后,先后在鄭州、西安、廣州等地攻城掠地。其中,武漢綠地中心可以說是綠地集團(tuán)超高層事業(yè)的巔峰之作。這座摩天大廈坐落在武昌區(qū)和平大道上,距離長(zhǎng)江大約200米,由曾主持設(shè)計(jì)迪拜塔等多個(gè)世界著名超高層的建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)打造,預(yù)計(jì)總投資300億元,規(guī)劃設(shè)計(jì)高度636米,目標(biāo)直指中國(guó)第一。
中建三局是中國(guó)建筑的全資子公司,總部位于武漢,先后參與了上海環(huán)球中心、北京中國(guó)尊、天津117大廈等二十多個(gè)城市的第一高樓建設(shè)。作為國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)超高層施工方,中建三局擔(dān)任了武漢綠地中心的施工總承包方。
這次停工風(fēng)波,將兩家國(guó)內(nèi)超高層建設(shè)領(lǐng)域佼佼者的“矛盾”擺上了桌面。業(yè)內(nèi)人士介紹,施工方不愿意再墊資背后,是因?yàn)槲錆h綠地中心的建成時(shí)間不斷延期,拉高了施工方的成本。
中天建設(shè)集團(tuán)華南集團(tuán)總工程師彭建良告訴《中國(guó)新聞周刊》,超高層建設(shè),業(yè)主一般會(huì)按照節(jié)點(diǎn)付款,比如,在某個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn),業(yè)主支付進(jìn)度款的70%,剩下的30%由施工方承擔(dān)。如果業(yè)主沒有按節(jié)點(diǎn)付款,施工方墊資額度太大,會(huì)影響公司利潤(rùn)。
2010年,綠地集團(tuán)耗資約54億元拍得武昌濱江地塊,至今已經(jīng)有近10年的時(shí)間,時(shí)任綠地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理李明2013年接受媒體采訪時(shí)表示,該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2016年實(shí)現(xiàn)工程主體結(jié)構(gòu)封頂。但是,直到今年1月,武漢綠地中心才實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂,比預(yù)想的晚了三年。
雖然建設(shè)周期增長(zhǎng),但武漢綠地中心的“個(gè)子”卻變矮了,建筑規(guī)劃高度從636米削減到475米。
一位曾經(jīng)在綠地集團(tuán)工作過的律師告訴《中國(guó)新聞周刊》,武漢綠地中心項(xiàng)目其實(shí)早就面臨不確定性,兩年前就已經(jīng)顯露了端倪。
2017年新年后,武漢綠地限高風(fēng)聲漸起。幾個(gè)月后,當(dāng)武漢綠地中心建設(shè)高度接近500米的時(shí)候,建設(shè)停滯了下來。7月,武漢市城管委下發(fā)督辦函,要求暫停項(xiàng)目建設(shè),按照航行評(píng)估結(jié)果要求對(duì)施工塔吊等相關(guān)設(shè)施進(jìn)行整改,務(wù)必使其高度不得超過500米。
接近武漢綠地中心的張良(化名)告訴《中國(guó)新聞周刊》:“那一年高度未確定的時(shí)候,綠地集團(tuán)很著急,想辦法協(xié)商這個(gè)事情,一次又一次向相關(guān)部門寫報(bào)告。”
不過,綠地集團(tuán)的努力并沒有改變被限高的命運(yùn)。對(duì)于限高的具體依據(jù),直到一年后才正式給出。2018年7月,武漢市國(guó)土規(guī)劃局做出統(tǒng)一回復(fù),依據(jù)民航中南局2015年出臺(tái)的《民航中南地區(qū)民用機(jī)場(chǎng)凈空航行評(píng)估管理辦法》,該辦法明確:機(jī)場(chǎng)凈空保護(hù)區(qū)域包括“機(jī)場(chǎng)障礙物限制面”及“機(jī)場(chǎng)航行服務(wù)程序保護(hù)區(qū)”,其中“機(jī)場(chǎng)航行服務(wù)程序保護(hù)區(qū)”是以機(jī)場(chǎng)基準(zhǔn)點(diǎn)為圓心,半徑55公里范圍構(gòu)成的區(qū)域。按其管控要求,武漢天河機(jī)場(chǎng)凈空保護(hù)區(qū)域基本覆蓋武漢全市域范圍。
大樓限高的“靴子”落地之后,武漢綠地中心的規(guī)劃需要重新更改,原本的頂部設(shè)計(jì)也從火箭式的“尖頭”削成了“平頭”。
武漢市自然資源和規(guī)劃局對(duì)《中國(guó)新聞周刊》回復(fù),武漢的綠地中心、周大福中心等項(xiàng)目,其建筑海拔高度全部控制在500米之內(nèi),“安全因素是他們高度調(diào)低的主要原因。”
這時(shí),武漢綠地中心建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入后期。建設(shè)高度從636米一下變?yōu)?75米,這么大的變更對(duì)于每個(gè)參與方來說,不啻為嚴(yán)重的打擊。武漢綠地中心的設(shè)計(jì)單位——華東建筑設(shè)計(jì)研究院總院高級(jí)建筑師胡建文發(fā)文稱:“當(dāng)超高層的凌云之志遭遇航空限高,就如同從云端跌落至眾生,其折翼之痛,是每個(gè)參與者所不忍承受的,這并不純?nèi)粸槠湓?jīng)的高度,更為所有人付諸心血澆灌的作品令人難以割舍的光芒匯聚。”
不過,超高層航空限高不是近些年才有。中建三局國(guó)際工程公司(大項(xiàng)目管理公司)總工程師、中國(guó)尊項(xiàng)目執(zhí)行總工程師許立山對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示,一些城市的超高層,在航線上最初可能沒有限制,比如,超高層在南邊修建,飛機(jī)航線在北邊,原本不會(huì)受航空限高要求,但是現(xiàn)在南邊也通航線了,就帶來了限高的問題。
在他看來,城市發(fā)展是動(dòng)態(tài)的,而超高層建設(shè)周期很長(zhǎng),從企業(yè)拿地到商戶真正入駐,往往超過10年。如此長(zhǎng)的時(shí)間跨度里,城市格局和功能都會(huì)發(fā)生變化,“城市對(duì)超高層建筑有一些規(guī)劃調(diào)整,我覺得也正常。”
資金鏈驟緊
對(duì)于綠地來說,大樓高度的縮水直接打亂了公司之前的計(jì)劃。
張良告訴《中國(guó)新聞周刊》,這給綠地集團(tuán)也帶來了明顯的經(jīng)濟(jì)損失和品牌影響。
2015年,萬豪國(guó)際酒店集團(tuán)旗下高端酒店麗思卡爾頓酒店宣布,將入駐武漢綠地中心,這將是麗思卡爾頓在中國(guó)的第七家店。頂著中國(guó)第一高樓的光環(huán),武漢綠地中心吸引了眾多客戶簽約。但是,高度減少之后,這座摩天大樓的價(jià)值被認(rèn)為大大降低了。張良介紹,因?yàn)楦叨炔环虾贤s定,麗思卡爾頓認(rèn)為綠地方面違約,取消了入駐計(jì)劃,這無疑給綠地集團(tuán)帶來了經(jīng)濟(jì)損失。作為替代方案,綠地集團(tuán)將改為運(yùn)營(yíng)自有品牌酒店。
酒店下方的商務(wù)辦公區(qū)也遇到了類似問題。武漢綠地中心的設(shè)計(jì)單位,華東建筑設(shè)計(jì)研究院總院高級(jí)建筑師胡建文今年發(fā)文稱,武漢綠地中心項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)將面對(duì)因塔樓被砍掉160米而產(chǎn)生的一系列建筑變更難題,以前按636米高度銷售的數(shù)千萬元一套的“總裁公寓”等,亦將面臨巨大的尷尬。
被打亂的招商運(yùn)作,加劇了開發(fā)商的資金壓力。這次停工風(fēng)波后,綠地集團(tuán)的資金狀況也引發(fā)了關(guān)注。這兩年的綠地,以“高負(fù)債”而聞名。上市公司半年報(bào)顯示,截至今年上半年,綠地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率87.46%,相比去年略有下降,但仍然維持高位。值得注意的是,今年上半年,綠地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~80.83億元,去年同期這個(gè)數(shù)字是259.23億元,公司解釋是因工程款支付增加。中建三局的“催款單”發(fā)生在今年10月,如果綠地集團(tuán)要支付相關(guān)款項(xiàng),公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出量還將增大。
針對(duì)綠地,聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司的評(píng)估報(bào)告稱:截至2018年底,公司房地產(chǎn)在建規(guī)模大,且規(guī)模迅速擴(kuò)張的建筑板塊資金需求大,或?qū)举Y金形成一定占用,后續(xù)公司將面臨一定的資本支出壓力。
此外,武漢綠地中心采用的仍然是傳統(tǒng)的施工總承包模式,這種模式下,工程體量大、分包多、協(xié)調(diào)組織難的問題非常突出。一位參與過武漢綠地中心的中建三局設(shè)計(jì)院的負(fù)責(zé)人介紹,在建設(shè)過程中,“各搞各的,各方都是在等靠要”,導(dǎo)致工程效率低下。
武漢市自然資源和規(guī)劃局告訴《中國(guó)新聞周刊》,在超高層建筑實(shí)施過程中,工期可能達(dá)不到預(yù)期,與投資方、施工方等多方面因素有關(guān)。此外,武漢的建筑項(xiàng)目施工中還會(huì)出現(xiàn)更為復(fù)雜的“武漢地理特色”問題,比如汛期時(shí)地下室不可施工;水系豐富,地質(zhì)情況復(fù)雜;天氣非常炎熱,夏季施工時(shí)間有嚴(yán)格限制等。
不過,在前述曾在綠地工作的律師看來,武漢綠地中心建設(shè)進(jìn)度不理想,主要不是技術(shù)原因,也不是設(shè)計(jì)問題或者是政策因素,根本原因還是資金鏈問題。他介紹,綠地集團(tuán)在西安等地的摩天大樓也有這種風(fēng)險(xiǎn)。2017年2月,綠地在西安的投資清單上,有一座高501米的超級(jí)地標(biāo)“七彩琉璃塔”,這座摩天大樓后來的規(guī)劃建設(shè)高度又升到588米。不過,西安的這座摩天大樓目前也進(jìn)展緩慢。
世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)正在建設(shè)和已經(jīng)建設(shè)完成的超高層20強(qiáng)名單中,尚未建成的摩天大樓有5座,其中兩座屬于綠地集團(tuán)。對(duì)標(biāo)武漢綠地中心,這兩個(gè)綠地超高層投資也需要上百億元的資金。
但雪上加霜的是,最近一兩年,房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境發(fā)生了轉(zhuǎn)變,熱衷超高層建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍感受到了資金壓力增大。中建八局總承包公司首席專家趙麗告訴《中國(guó)新聞周刊》,企業(yè)依賴貸款建設(shè)超高層項(xiàng)目,國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)信貸收緊之后,給企業(yè)資金鏈帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。
超高層爛尾
對(duì)于國(guó)內(nèi)超高層來說,雖然官方文件規(guī)定高度100米以上就可以稱之為超高層,但對(duì)于業(yè)內(nèi)人士來說,不超過300米都不好意思稱為超高層,這種現(xiàn)象也是近些年才出現(xiàn)。
上世紀(jì)70年代之前,漢口41米高的水塔一直是武漢建筑的最高點(diǎn)。對(duì)于武漢來說,城市天際線高度不斷刷新也就是近30年的事情。武漢超高層在上世紀(jì)90年代進(jìn)入200米時(shí)代,直到2010年,武漢民生銀行大廈以336米之高,跨越300米的坎。從100米到300米,每10年為一個(gè)階梯。
但是,從2010年后,武漢超高層高度提升明顯加快,以武漢綠地中心636米的方案出爐為標(biāo)志,超高層建設(shè)按下了快進(jìn)鍵。
不只是武漢,各大城市都刮起了摩天大樓熱。世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)官網(wǎng)公布的最新數(shù)據(jù)顯示,包括在建、已經(jīng)建成和有規(guī)劃的超高層,國(guó)內(nèi)300米以上的超高層有464座,這個(gè)數(shù)據(jù)超過全球的三分之一。
超高層建設(shè)高度你追我趕,一位超高層行業(yè)資深建筑工程師告訴《中國(guó)新聞周刊》,“像武漢綠地中心,有點(diǎn)爭(zhēng)高,它本來設(shè)計(jì)高度606米,但是上海中心在它之后要建設(shè)632米。綠地排第2位,這不行,綠地又把高度提到636米。”
不過,武漢綠地中心這個(gè)636方案并不保底,同城的王家墩CBD將建設(shè)660米高樓,而在長(zhǎng)江對(duì)岸,一座707米高樓也在規(guī)劃中。
放眼全國(guó),各大城市隔空喊話,紛紛提出了超乎想象的摩天大樓高度。青島曾提出,計(jì)劃建設(shè)一座777米的摩天大樓;在長(zhǎng)沙,遠(yuǎn)大集團(tuán)拿出838米的天空之城項(xiàng)目,將要挑戰(zhàn)世界第一高樓迪拜塔,但已經(jīng)被無限期擱置,如今還是大水坑。
中天建設(shè)集團(tuán)華南集團(tuán)總工程師彭建良介紹,建設(shè)超高層,政府可能會(huì)有一定優(yōu)惠,“比如這里建設(shè)超高層,在其他地方土地出讓會(huì)有優(yōu)惠。”
《南方周末》曾報(bào)道,摩天大樓建設(shè)周期長(zhǎng)、成本高,注定是個(gè)虧本生意。綠地作為“摩天大樓專業(yè)戶”,其拿地邏輯在于,通過幫助政府建設(shè)地標(biāo)性建筑,低成本拿到住宅等土地。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,超高層本意是為了最大化的利用土地資源,但實(shí)際帶來了能源的浪費(fèi),也帶來了建筑使用成本的提高,對(duì)于非一線城市的非稀缺地段,沒有太大必要做超高層。
“超高層建筑在城市發(fā)展建設(shè)中具有一定的優(yōu)越性和必要性,但其技術(shù)復(fù)雜、投資巨大,日常管理運(yùn)營(yíng)成本高,還會(huì)造成一定的環(huán)境壓力。” 武漢市自然資源和規(guī)劃局對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示,隨著生態(tài)科技的發(fā)展,智能建筑、生態(tài)建筑、綠色建筑等更應(yīng)成為城市規(guī)劃關(guān)注的方向,“高”將不再是唯一的地標(biāo)。
然而,最終這些雄心勃勃的計(jì)劃能夠落地的少之又少。
上述資深建筑師透露,目前尚未投入使用的大樓,基本上都是結(jié)構(gòu)做了一多半或已經(jīng)封頂,包括沈陽(yáng)寶能、天津117、成都綠地等。天津117是典型的一個(gè)案例,2008年打樁建設(shè)至今已經(jīng)11年了,至今還沒有投入使用。在實(shí)踐中,投資方會(huì)根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整投資方向,以保證大樓能順利完工,不至于真正爛尾。但是,如果一棟樓被真正停掉,不僅是一種資源浪費(fèi),也會(huì)是沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。
國(guó)內(nèi)目前真正交付、高度超500米的大樓并不多。去年,位于北京的中國(guó)尊初步交付,這座528米的摩天大樓將成為中信集團(tuán)的總部所在地。這是國(guó)內(nèi)第四座交付高度超500米的摩天大樓,其他三座分別在上海、廣州和深圳。
值得注意的是,武漢綠地中心去年建設(shè)高度被定格在475米的時(shí)候,國(guó)內(nèi)近10座原本規(guī)劃建設(shè)高度超過500米甚至600米的摩天大樓,也紛紛把高度下調(diào)到了500米以下。
500米是否已經(jīng)成為了超高層建筑新的紅線?許立山告訴《中國(guó)新聞周刊》,在2018年年中,國(guó)家開始對(duì)超高層建筑高度有一個(gè)控制要求,“一開始我們也不知道不能做這么高了,不清楚是否有明確的文件或者規(guī)定,在與設(shè)計(jì)院溝通和實(shí)際建設(shè)過程中,才了解到這條500米的線”。
超高層開始降溫,市場(chǎng)環(huán)境也隨之變化。過去,業(yè)主比施工方更有話語權(quán),施工方為了推動(dòng)工程建設(shè)往往會(huì)墊付資金,但如今情況也開始改變。一位資深建筑師坦言,“基于當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境,對(duì)于要墊資到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)某邔禹?xiàng)目,我所在的建設(shè)公司基本不會(huì)再接手。”
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