中國新報貴州訊（記者 羅茜 劉鵬飛 攝影報道）2018年，凱里豐球領(lǐng)地C 區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱“C區(qū)業(yè)委會”）成立后聘請了新的物業(yè)服務(wù)單位進小區(qū)服務(wù)，但之前的物業(yè)服務(wù)單位黔東南州宏球物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“宏球物業(yè)公司”）卻拒絕“走人”引發(fā)糾紛，最終導(dǎo)致雙方對簿公堂。前不久，此案的終審判決“出爐”，判決結(jié)果讓凱里豐球領(lǐng)地C 區(qū)的業(yè)主們興奮不已。
①舊物業(yè)拒絕“走人”引發(fā)官司
C 區(qū)業(yè)委會在起訴時稱，2013年7月1日，宏球物業(yè)公司受貴州豐球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聘請，成為了豐球領(lǐng)地C區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)單位。
2018年豐球領(lǐng)地C區(qū)業(yè)主入住率達(dá)到成立業(yè)主委員會的要求，業(yè)主們遂于2018年11月6日成立了業(yè)主委員會。
（小區(qū)大門）
2019年3月31日，全體業(yè)主通過投票，明確凱里市弘華達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司為豐球領(lǐng)地C區(qū)的物管服務(wù)單位，并就該結(jié)果進行了公示。
2019年4月13日，C區(qū)業(yè)委會與凱里市弘華達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同。
根據(jù)相關(guān)合同的約定，新的物管公司產(chǎn)生之后，宏球物業(yè)公司應(yīng)該做好移交并退出。但它拒絕這樣做，遂與業(yè)主發(fā)生矛盾，引發(fā)訴訟。
宏球物業(yè)服務(wù)有限公司在法庭上說，這起案件，沒有證據(jù)證明系豐球領(lǐng)地小區(qū)全體提起訴訟，C區(qū)業(yè)委會沒有提起訴訟的權(quán)利。同時，小區(qū)建筑面積及總戶數(shù)達(dá)不到成立業(yè)主委員會的條件。
此外，宏球物業(yè)公司從來就沒有收到C區(qū)業(yè)委會解除合同的通知，雙方的合同關(guān)系沒有解除，無須搬離，況且宏球物業(yè)公司與C區(qū)業(yè)委會目前有許多費用沒結(jié)清。
②一審判令舊物業(yè)30日內(nèi)離開
（凱里豐球領(lǐng)地小區(qū)一角）
凱里市法院審理查明，2013年7月1日，宏球物業(yè)公司與貴州豐球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《豐球領(lǐng)地前期物業(yè)服務(wù)合同》，該合同第三十四條規(guī)定:本合同期限自2013年7月1日起至第一屆業(yè)主委員會成立，在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止。
同一份合同的第三十六條規(guī)定，本合同終止時，宏球物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財產(chǎn)及時完整地移交給業(yè)主委員會……
年7月14日，經(jīng)過凱里市南山社區(qū)審批，C區(qū)業(yè)委會成立。
2018年11月16日，凱里市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展管理局下文同意豐球領(lǐng)地C區(qū)業(yè)委會成立備案。
2019年3月16日，C區(qū)業(yè)委會召開業(yè)主大會，選定凱里市弘華達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司，為小區(qū)提供服務(wù)。
在新的物業(yè)服務(wù)單位已經(jīng)產(chǎn)生的情況下，宏球物業(yè)公司卻拒絕“走人”，C區(qū)業(yè)委會向凱里市房產(chǎn)局、凱里市大十字街道南山社區(qū)、凱里市信訪辦等單位反映，但問題沒有得到解決。
凱里市法院認(rèn)為，這起官司，宏球物業(yè)公司與房開商前期物業(yè)服務(wù)合同明確約定，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)合同就自動終止。宏球物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)于2019年4月14日退出豐球領(lǐng)地C區(qū)。
綜合認(rèn)定的事實和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，凱里市法院判令宏球物業(yè)公司于判決生效之日起30日內(nèi)退出豐球領(lǐng)地C區(qū)所有公共管理區(qū)域以及停車場等附屬設(shè)施，并將豐球領(lǐng)地C區(qū)物業(yè)用房及相關(guān)設(shè)備、物業(yè)服務(wù)資料移交給C區(qū)業(yè)主委員會。
③二審法院認(rèn)定C區(qū)業(yè)委會合法
一審判決后，宏球物業(yè)公司不服，上訴至黔東南州中級人民法院。
宏球物業(yè)公司上訴理由有，豐球領(lǐng)地C區(qū)僅是豐球領(lǐng)地物業(yè)區(qū)域的一部分，不能代表豐球領(lǐng)地小區(qū)的所有業(yè)主，故其召業(yè)主大會，程序不合法，業(yè)委會未依法定的程序來解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和解除前期物業(yè)服務(wù)合同等等，最后請求黔東南州中級人民法院撤銷凱里市法院的一審判決。
黔東南州法院認(rèn)為，雖然豐球領(lǐng)地前期物業(yè)服務(wù)合同范圍為豐球領(lǐng)地A、B、C區(qū)，并以整個豐球領(lǐng)地進行物業(yè)服務(wù)合同備案，但A、B、C區(qū)各自獨立。
C區(qū)業(yè)委會經(jīng)依法成立并備案，得到了房產(chǎn)部門的確認(rèn)，因此，C區(qū)業(yè)主有權(quán)召開業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會。
同時，宏球物業(yè)公司與房開商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同第三十四條第一款中并沒有對“第一屆業(yè)主委員會”進行明確限定，因此，C區(qū)業(yè)委會依法單獨成立時，就產(chǎn)生了前期物業(yè)服務(wù)合同所涉C區(qū)部分期限屆滿的法律效果。
由于C區(qū)業(yè)委會的成立是合法的，加之相關(guān)操作程序也符合法律程序，所以它與凱里弘華達(dá)物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同有效。
而根據(jù)案涉前期物業(yè)服務(wù)合同第三十四條的約定，宏球物業(yè)公司與豐球房產(chǎn)公司前期物業(yè)服務(wù)合同對C區(qū)就自動失效了。
因此，黔東南州法院認(rèn)為，C區(qū)業(yè)委會關(guān)于判令宏球物業(yè)公司退出C區(qū)并移交物業(yè)用房及其他附屬設(shè)施、資料的訴訟請求，應(yīng)該得到支持。
宏球物業(yè)公司在上訴時說，C區(qū)業(yè)委會在與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合作協(xié)議后，還應(yīng)該履行解除前期物業(yè)服務(wù)合同的手續(xù)。
就此，黔東南州法院認(rèn)為，在C區(qū)業(yè)委會與弘華達(dá)物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同因約定的條件已經(jīng)具備，就應(yīng)自動終止，沒有必要另行解除。
況且，宏球物業(yè)公司在C區(qū)業(yè)主大會選舉業(yè)委會成員時作了書面報告，還參與了選聘新物業(yè)的竟標(biāo)……新物業(yè)服務(wù)單位選聘后產(chǎn)生的中標(biāo)結(jié)果和工作交接通知，都具有合同終止的應(yīng)有之義。
④終審判決，C區(qū)業(yè)委會成最后贏家
宏球物業(yè)公司在上訴中還提出，該公司除了與小區(qū)業(yè)主有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系外，還接受豐球房地產(chǎn)公司的委托，對豐球領(lǐng)地C地塊中沒有銷售出去的門面及地下停車位進行管理，因停車場不屬于業(yè)主所有，所以宏球公司沒有義務(wù)也沒有權(quán)利移交。
針對這一問題，黔東南州法院稱，宏球物業(yè)公司根據(jù)與豐球房地產(chǎn)公司簽訂的委托協(xié)議，管理未銷售門面及車位，這是基于前期物業(yè)合同而產(chǎn)生的補充協(xié)議。停車場屬法律規(guī)定為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的必要配套設(shè)施，在前期物業(yè)合同終止時，應(yīng)依法移交。
至于車位屬于誰擁有的問題是另案的法律關(guān)系，這種另案法律關(guān)系的存在，并不影響宏球物業(yè)公司履行移交義務(wù)。
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最終，黔東南州中級人民法院駁回宏球物業(yè)公司的上訴請求，維持凱里市法院作出的一審判決。這起案件以C 區(qū)業(yè)委會兩審勝訴而告終。
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