中國(guó)新報(bào)訊（記者 陳斌）業(yè)主或業(yè)委會(huì)起訴開發(fā)商維權(quán)，現(xiàn)實(shí)中常常發(fā)生，可是，開發(fā)商起訴業(yè)委會(huì)維權(quán)，相信聽過的不多。近日，在長(zhǎng)沙上演了一幕開發(fā)商起訴到法院，要求撤銷已經(jīng)運(yùn)營(yíng)一年多的業(yè)委會(huì)的訴狀。開發(fā)商為湖南興威建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱興威公司）；業(yè)委會(huì)為管理興威名城小區(qū)的長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉南路名城業(yè)主委員會(huì)（簡(jiǎn)稱名城業(yè)委會(huì)），5月11日上午，長(zhǎng)沙天心區(qū)法院對(duì)此進(jìn)行了二次開庭，由于所訴事情復(fù)雜，法院沒有當(dāng)庭宣判！
一個(gè)背景是，2020年4月底，因?yàn)榈叵萝噹?kù)安裝地鎖糾紛，雙方發(fā)生沖突，后警方介入矛盾才初步化解。
開發(fā)商：選舉不符合相關(guān)要求，請(qǐng)求法院撤銷業(yè)委會(huì)
上午10時(shí)開始，庭審在天心區(qū)法院2樓第六審判庭（民庭）進(jìn)行。
原告方——開發(fā)商法定代表人彭某沒有出庭，委托代理人是一名戴姓工作人員；被告方——業(yè)委會(huì)主任唐品芳和一些業(yè)主到庭，被告方請(qǐng)的委托代理人是長(zhǎng)沙網(wǎng)紅小區(qū)——東成大廈的業(yè)委會(huì)主任談俊。
原告興威公司在提交的訴狀中，除了要求法院撤銷興威名城小區(qū)第一次業(yè)主大會(huì)作出的選舉成立第一屆業(yè)委會(huì)的決定外，還希望法院撤銷首屆業(yè)主大會(huì)表決通過的業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則。
興威名城小區(qū)位于芙蓉中路三段416號(hào)，開發(fā)已經(jīng)有20多年。
據(jù)原告委托代理人戴先生陳述，原告系興威名城小區(qū)業(yè)主，2019年3月5日到3月15日，興威名城小區(qū)召開第一次業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)委會(huì)，2019年3月21日，該小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)（2019年6月18日備案）。
原告認(rèn)為，上述業(yè)主委員會(huì)的選舉、在樓房和戶數(shù)上并沒有“雙過半”，另外投票業(yè)主無法核實(shí)真實(shí)身份，《管理規(guī)約》及《議事規(guī)則》的表決過程并未依法進(jìn)行，侵害了開發(fā)商作為業(yè)主的權(quán)利。
理由如下：第一，興威名城小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有依法對(duì)小區(qū)建筑物總面積、小區(qū)投票權(quán)總?cè)藬?shù)、專有建筑面積等進(jìn)行正確統(tǒng)計(jì)。
根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)該雙過半（專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主、占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主）同意。
但面積和戶數(shù)嚴(yán)重縮水。
據(jù)開發(fā)商在長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)中心查詢的興威名城小區(qū)《樓層面積表》顯示，小區(qū)實(shí)際總專有面積為45181.02平方米，而涉案小區(qū)選舉業(yè)委會(huì)、投票表決時(shí)，《項(xiàng)目投票權(quán)人數(shù)和專有部分面積匯總表》顯示，統(tǒng)計(jì)的專有部分面積為36178平方米，項(xiàng)目投票權(quán)總?cè)藬?shù)為164戶，與小區(qū)實(shí)際戶數(shù)情況不符合，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤。
第二：業(yè)委會(huì)的選舉、《管理規(guī)約》及《議事規(guī)則》的投票表決，均未達(dá)到雙過半的要求，違反了法律規(guī)定的程序。
根據(jù)投票結(jié)果匯總表可知，興威名城第一次業(yè)主大會(huì)總投票面積為22080.38平米、業(yè)委會(huì)候選人最高得票面積為21229.59平米，按小區(qū)實(shí)際的專有建筑面積45181.02平米計(jì)算，總投票面積及各候選人得票面積均沒有超過總面積的一般，沒有達(dá)到法定雙過半要求，業(yè)委會(huì)的成立違法，而《管理規(guī)約》及《議事規(guī)則》的表決結(jié)果匯總表中贊成面積也沒有超過總面積的一半，不符合法律規(guī)定的雙過半要求。
再次，業(yè)主投票的真實(shí)性有待核實(shí)。該小區(qū)業(yè)主所用網(wǎng)絡(luò)投票系統(tǒng)，無法核實(shí)業(yè)主真實(shí)性。投票人不用提供產(chǎn)權(quán)證證明，不證明是業(yè)主身份、也不提供業(yè)主授權(quán)手續(xù)，隨意登錄就可以進(jìn)行投票，投票的業(yè)主真實(shí)性存在疑問。
綜上，被告的行為，嚴(yán)重侵害了原告及其他業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律規(guī)定，特向貴法院具狀起訴，請(qǐng)求依法裁判。
業(yè)委會(huì)方：選舉是在街道、社區(qū)指導(dǎo)參與下進(jìn)行，合法合規(guī)
從業(yè)主委員會(huì)唐主任提供的資料，記者得知，開發(fā)商起訴是今年4月7日，第一次開庭是4月29日，5月11日應(yīng)該是第二次開庭。
“第一次開庭當(dāng)時(shí)只有幾分鐘，開發(fā)商說還要補(bǔ)充一些證據(jù)，結(jié)果就推遲了。”被告業(yè)主委員會(huì)的訴訟代理人談俊說，他之所以參與訴訟代理，是這個(gè)小區(qū)的選舉，他一直在全程進(jìn)行指導(dǎo)，“絕對(duì)是嚴(yán)格按照程序，進(jìn)行過張榜公示，一步步來的。”至于開發(fā)商為何選擇成立一年后再起訴，是因?yàn)槔嬷疇?zhēng)。
今年4月27日，開發(fā)商興威公司發(fā)布通告稱，他們?cè)谪?fù)二樓，負(fù)三樓擁有合法產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、車位，自2019年10月23日起，將地下車庫(kù)出租給業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)使用，合同到期后，上述業(yè)委會(huì)和小區(qū)物業(yè)一直拖欠車位使用費(fèi)不給，無奈，開發(fā)商決定收回車庫(kù)使用權(quán)自行出租，并發(fā)文制止小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司安裝、使用道閘收費(fèi)，雙方發(fā)生了沖突，經(jīng)過民警協(xié)調(diào)，沖突暫時(shí)平息。
“小區(qū)共有198戶，開發(fā)商20戶只算一戶，也有179戶。”原告方戴先生說，但被告只按164戶計(jì)算票數(shù)，存在人為縮水，另外，統(tǒng)計(jì)應(yīng)該真實(shí)客觀，1604房業(yè)主在選票中投了“反對(duì)票”，公示中卻沒有一人反對(duì)。
“合法面積算，不合法面積不算。”參與庭審的第三人——小區(qū)業(yè)主付飛躍說，當(dāng)初選業(yè)主委員會(huì)時(shí)的這些面積都是在街道、社區(qū)參與下，統(tǒng)計(jì)出來的。
至于實(shí)際戶數(shù)有198戶，因?yàn)樾^(qū)有的一個(gè)業(yè)主有多套房子，比如開發(fā)商就有20套房子，只能算一戶，最后只有164戶。
據(jù)付飛躍介紹，當(dāng)時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)籌委會(huì)時(shí)，開發(fā)商派出一個(gè)代表張某參加了籌委會(huì)。
“你參與籌委會(huì)，你有責(zé)任將開發(fā)商掌握的房屋面積和人員清單如實(shí)提供，而不能不提供，等到一年后又提起訴訟。”談俊說，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是在街道指導(dǎo)下，社區(qū)參與下成立的，當(dāng)時(shí)開發(fā)商代表還簽了字，如果開發(fā)商有意見，應(yīng)該起訴街道和社區(qū)，而不能起訴業(yè)委會(huì)。
談俊說，按照選舉日期——2019年3月21日起，到現(xiàn)在5月11日，已經(jīng)超過一年訴訟時(shí)效，開發(fā)商的起訴已經(jīng)過了訴訟時(shí)效。
開發(fā)商委托代理人戴先生稱，他們的訴訟時(shí)效是以業(yè)主委員會(huì)備案時(shí)間起一年內(nèi)，應(yīng)該沒有過訴訟時(shí)效。
“事實(shí)上，撤銷權(quán)的行使是債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。”湖南萬和聯(lián)合律師事務(wù)所律師李健說。
對(duì)于1604房業(yè)主投了“反對(duì)票”一事，談俊說，該票當(dāng)時(shí)打“V”或“X”選舉候選人員，而他的選票則是寫了“對(duì)本次業(yè)主大會(huì)籌備有異議，所有相關(guān)本次均反對(duì)”的字，所以當(dāng)時(shí)大家認(rèn)為這選票是廢票，就沒有計(jì)入了。
下午，記者來到了位于涂家沖附近的興威名城小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)唐主任指著名城A棟一個(gè)新開辟的出口說，這個(gè)出入口以前是房屋，這一兩年被開發(fā)商擅自改成這樣，這樣的地方還有垃圾站被改成了門面。
“前期物業(yè)收費(fèi)不規(guī)范，以前電梯經(jīng)常壞，有時(shí)物業(yè)向業(yè)主收幾萬元，因?yàn)槲覀儧]有維修基金。”熱心業(yè)主李女士說，開發(fā)商雖然有20套房子，但聽說沒有房產(chǎn)證，也不好確定是業(yè)主，由于前期物業(yè)經(jīng)常侵占業(yè)主利益，她們是迫不得已才成立業(yè)主委員會(huì)，實(shí)施自管。
由于此事很復(fù)雜，法官?zèng)]有當(dāng)庭宣判！
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