撰文| 巫英蛟 劉虎
蔡女士在一棟別墅門前。巫英蛟 攝
11月26日，煙雨朦朧的南京，57歲的蔡女士站在一棟別墅門口焦急地給誰打著電話，也許是她的律師，也許是關心她的朋友。
有人欲分文不出就想從她手中搶奪身后這棟別墅。因為這事，幾年來，她的身體越來越糟，經(jīng)常頭痛、失眠，有時連說話的聲音都是顫抖的。
“他太聰明了，看見房子升值了就想惡意違約。”蔡女士指的這個人，是南京大學的教授徐士進。
01
借名買房遭“綁架”
2011年底，蔡女士與徐士進通過“世紀佳緣”平臺相識。那時，蔡女士是一位事業(yè)有成的女企業(yè)主，徐士進則是南京大學的教授。
百度百科顯示：徐士進，1952年4月出生，南京大學教授、博導（現(xiàn)已退休）。曾任南京大學多媒體科教中心主任、教育部現(xiàn)代教育技術協(xié)作委員會學術委員副主任、江蘇省地質協(xié)會科普委員會副主任。曾承擔國家自然科學基金、部委攻關課題多項，在國內外發(fā)表學術論文70余篇，出版著（譯）作2本，曾獲得國家教委科技進步二等獎和一等獎。
講臺上的徐士進教授（未退休時）。
“他比我大，又是高級知識分子，所以我叫他徐老師，他叫我小蔡。”蔡女士說，“了解彼此的家庭成員、工作等情況后，我們以男女朋友關系開始交往。”
蔡女士與徐士進短暫交往一段時間后，發(fā)現(xiàn)彼此不合適，決定結束戀愛關系。
2012年1月21日，蔡女士給徐士進發(fā)短信：“您是一位有文化有教養(yǎng)的高級知識分子，我希望您的心理素質是健康的，要看清楚自己，尊重女性也是尊重自己。”
徐士進于當日回復：“我仔細想來，我與你不合適，彼此還是各自為之吧。”
徐士進回復蔡女士的短信
之后，二人便以普通朋友相處，2013年8月，徐士進因自己注冊公司急需資金，還向蔡女士借了350萬元。
2013年10月，徐士進得知蔡女士想買房，便勸說蔡女士買南大和園的別墅，也就是前文提到的那棟別墅所在的小區(qū)。該小區(qū)由南京大學出資成立的江蘇南大置業(yè)有限公司開發(fā)。
徐士進作為南京大學的退休教職工，在職稱、職務、學歷、工齡等方面符合該校購房條件，但沒有資金和意愿購買，于是徐士進主動提出將自己的購房資格轉給蔡女士。
2013年10月25日，南京大學通知選房。蔡女士選定了F區(qū)的一套房屋，總房款合計511.1430萬元。同日，蔡女士向徐士進轉賬10萬元，轉賬摘要為“蔡XX購買南大和園別墅定金”。徐士進出具收條1份，言明“收到蔡XX十萬元人民幣用于購買南大和園別墅訂金，交款給南大置業(yè)公司。該房由蔡XX購置，徐士進參與經(jīng)辦，該房的一切權益由蔡XX所有”。
徐士進出具的收條。巫英蛟 攝
徐士進為打消蔡女士所擔憂的過戶問題，提出可以請他的師弟、時任南大校長助理李成來作見證人，簽一份協(xié)議，保證配合將房產(chǎn)順利過戶給蔡女士。
百度百科顯示，李成為南京大學國際學院院長，地球科學系教授、博導。他1982年1月畢業(yè)于南京大學，獲學士學位，留校任教。1989年獲南京大學理學碩士學位；1998年獲南京大學理學博士學位。1994年在聯(lián)合國大學冰島地熱培訓部進修。2000年晉升教授。現(xiàn)任南京大學科技與產(chǎn)業(yè)處處長，國際學院院長。
2013年12月21日，在李成見證下，蔡女士與徐士進簽訂了一份“借名買房”的協(xié)議。
“借名買房”協(xié)議載明：根據(jù)南大和園F區(qū)的銷售辦法, 基于甲方（蔡女士）不能直接以其名義與南大簽署購房協(xié)議購買F區(qū)的房產(chǎn)，乙方（徐士進）有資格購買但沒有資金購買，現(xiàn)經(jīng)雙方充分協(xié)商，由甲方全額出資獨自購買，該房地產(chǎn)的權利和義務均由甲方享有和承擔，與乙方無關。
協(xié)議還載明，乙方應當積極配合甲方辦理簽訂南京市商品房預售合同、申請不動產(chǎn)權屬登記并配合將不動產(chǎn)轉移登記至甲方或甲方指定人員名下。乙方不得在甲方不知情的情況下辦理產(chǎn)權證和土地證，乙方若違反上述約定，承擔違約金100萬元。
在李成見證下，蔡女士與徐士進簽訂的協(xié)議書。巫英蛟 攝
其后，蔡女士陸續(xù)交納完購房款511.1430萬元。蔡女士稱，自從與徐士進簽訂了這份借名買房協(xié)議，就一直處在他無形綁架之中。
“這幾年，徐士進從我這里要去的陳年茅臺、五糧液、黃南京、軟中華……不計其數(shù)！”蔡女士稱，“每次他開口要東西的時候，就在電話里說‘小蔡，我的購房機會讓給你了，現(xiàn)在升值很多了，你不要忘了我呀！’他每次說這句話的時候聲音都很小，陰森森的，一聽到那個聲音就讓人毛骨悚然。”
02
一面答應過戶，一面掛失產(chǎn)權證的教授
蔡女士買這套房的時候，并未全款購買，而是以徐士進的名義向建設銀行鼓樓支行辦理了購房貸款300萬元。蔡女士每月向徐士進的貸款賬戶按時如數(shù)轉賬還貸，于2018年6月13日提前清償了所有貸款。
2018年6月15日，房屋的所有權登記至徐士進名下，產(chǎn)權證按協(xié)議由蔡女士保管。同日，蔡女士與徐士進約好辦理過戶手續(xù)，但徐士進未按約前往。
蔡女士與徐士進的微信聊天記錄。
“他答應過戶，但就是不做實際行動。”蔡女士說，“為了請他盡快配合辦理過戶，我還送了他高級海參，他收了并說（端午節(jié)）節(jié)后就辦。”
隨后幾日，蔡女士多次催促徐士進一同辦理過戶手續(xù)，但徐士進依舊以各種借口拖延。
蔡女士在焦急等待之余，坐在辦公室打開了市不動產(chǎn)登記中心的網(wǎng)站。不料，她竟看到了頓感晴天霹靂的一幕。原來，徐士進一面拖延過戶，一面瞞著蔡女士，于2018年6月20日以“保管不善”為由，掛失了先前領取的那份產(chǎn)權證（由蔡女士保管），聲明作廢并申請補發(fā)。
徐士進悄悄掛失了由蔡女士保管的產(chǎn)權證，并為自己申請補辦。
蔡女士永遠記得那一天的場景，她癱坐在椅子上淚如雨下。“我心想，完了完了，他要是領取了房產(chǎn)證，就可以隨意處置我的房產(chǎn)。”蔡女士慌亂地到處找律師，帶著一包資料就往律師事務所跑。
當天上午，蔡女士見到律師后，還沒開口說話又稀里嘩啦地哭了出來。“律師叫周巍，很負責，他看完資料當即寫了訴狀至棲霞區(qū)法院，并申請凍結了那套房產(chǎn)。”
2018年7月19日 ,棲霞區(qū)法院立案受理。蔡女士主要訴訟請求為：
1、判令被告徐士進繼續(xù)履行 2013年12月21日簽訂的《協(xié)議書》，協(xié)助辦理棲霞區(qū)仙林大道168號南大和園F19幢101室房屋（含地下一至四層）（以下簡稱案涉房屋）不動產(chǎn)所有權轉移登記至原告或者原告之子名下;
2、判令被告徐士進支付違約金100萬元；
蔡女士和律師本以為這樣一個事實簡單、清楚的案件，會得到公正的判決，但接下來發(fā)生的事令她們始料未及。
03
兩位博導出庭別墅爭奪案
南京市棲霞區(qū)法院。巫英蛟 攝
開庭那天，蔡女士是從醫(yī)院過去的。自從發(fā)現(xiàn)了徐士進不懷好意，企圖惡意違約強搶房產(chǎn)后，蔡女士身心俱疲勞。她說：“我自小受到嚴格的家教，平時也愛寫寫文章，一直本本分分，哪里遇到過這種流氓？他連在庭上都是滿嘴胡言亂語。”
徐士進在庭上辯稱：原告不是案涉房屋的實際購買人，所提交的協(xié)議書是當場作廢并且原告親口承認銷毀的，案涉房屋均是由被告出資購買。
徐士進稱，購買案涉房屋的目的是用于原、被告的婚房，雙方婚后共同居住。由于被告與前妻育有一女，故原告提出采用表面上由原告出資購房的方式，防止被告的女兒將來對案涉房屋主張權利，待被告領取房產(chǎn)證后再過戶至原告名下。在此背景下，原告提出訂立一份協(xié)議，并讓李成作為見證人。被告簽字后才發(fā)現(xiàn)該份協(xié)議書的內容與之前看到的不一致，后來原告也親口向被告和李成確認，該份協(xié)議書已經(jīng)銷毀。事后，原告仍然要求將案涉房屋過戶到原告名下。
案涉房屋全部是由被告出資購買，當時是為了防止被告的女兒將來對房屋主張權利，才使用了原告的信用卡支付了部分購房款，同時原告也是為了獲得更多的信用卡積分。上述行為的目的就是為了制造案涉房屋是由原告?zhèn)€人出資購買的假象、表象。表面上看每個月的房貸是原告償還的，但實際上都是被告出資。
涉案房屋，徐士進在庭上稱實際由他本人出資購買。巫英蛟 攝
徐士進還稱，原告訴稱曾于2013年8月無息借給被告350萬元用于成立公司。事實上，原、被告于2011年成為男女朋友，原告以各種理由向被告借款合計140余萬元。2013年8月被告準備成立公司，向原告催要，原告主動打款給被告350萬元。
聽完徐士進的陳述后，蔡女士萬分驚訝，她沒想到徐士進會如此胡編亂造。“我當時特別難受，條件反射似的想吐。”蔡女士說，“來旁聽的同事扶著我去了衛(wèi)生間吐。”
蔡女士稱，對方說那份協(xié)議書內容不符合他的本意，但為何要簽字呢？徐士進說當時沒看內容，事后才發(fā)現(xiàn)。“作為第三方見證人的李成也在庭上作偽證，我的律師問他為何要在協(xié)議書上簽字，李成回答‘當時沒看內容’。”蔡女士說，“我完全沒想到他們會這么不講理、不誠實守信。”
蔡女士稱，徐士進及其律師在庭上沒有一句真話。“比如，2017年7月以后我們連微信好友都不是了，這期間房子還貸、結清貸款、交房屋尾款、交契稅、領房產(chǎn)證等事宜都是我去交款辦理的，他居然說所有的事情都是他委托我去代辦的。”
“2013年8月30日，被告因成立公司急需，從我借款350萬元用于注冊公司，而后僅還給我331萬元，另19萬元當時雙方講好了是我支付給被告購房資格的對價。還有6萬元（借款350萬）的財務費用，這樣實際上我是一共支付給被告25萬元的購房資格對價。再加上這些年他在我這里吃拿卡要，早就遠遠超過了當初講好的19萬購房資格的對價。”
蔡女士的代理律師周巍認為，該案的焦點在于雙方是否存在“借名買房”的法律關系，以及雙方資金是否存在混同。法院也要求蔡女士回去提供各類資金的進項和出項。
蔡女士此后整理出了所有相關來往資金的明細和憑證，并精心繪制了一張表格提交給法院，從表格上可清晰看到每筆資金的來龍去脈。支付購房款5858815.8元＋為案涉房屋支出的未完工程建造費（南大置業(yè)并未完整交付，例如二樓樓板都沒搭建）、裝潢設計費、裝潢工程款、物業(yè)費等1556165元，蔡女士為該房屋合計支出7414980.8元。
蔡女士整理出的所有相關來往資金明細表。
提交往來資金明細是法院要求的，但在后來庭審時法院卻回避了這一點，既不承認也不否定，閉口不談資金問題。
蔡女士曾打電話給棲霞法院一審審判長虞愛娟，虞法官承認了我陳述的各項事實和證據(jù)，但想雙方通過調解解決問題。她原話是‘你補償一點給對方嘛’。蔡女士說，“我當時拒絕了，協(xié)議書上寫得清清楚楚，該怎樣就怎樣，誠實守信的契約精神不論誰都要遵守。沒想到虞愛娟回了一句‘那你就等吧！’”
04
“如果我違反合同，可以按違約來處理”
棲霞法院下達了一審判決，其結果令蔡女士感到憤怒而無助。該院在“本院認為”部分主要內容如下：
1、蔡女士舉證的協(xié)議書有雙方當事人的簽字確認, 徐士進辯稱存在欺詐、協(xié)議不成立的情形，負有舉證證明的責任, 因其所提供的證人證言不足以證實其主張，故不予采信。
2、涉案房屋具有職工福利房的性質，價格較為優(yōu)惠，徐士進將其對該房屋享有的一切權利歸蔡女士享有，具有單務、無償?shù)姆商卣?，故雙方就涉案房屋簽訂的協(xié)議書在法律性質上應屬于贈與合同。
3、徐士進明確是以結婚為目的而與蔡女士在進行交往，應予采信。戀愛期間，徐士進將價值巨大且與未來生活密切相關的房屋權利無償轉讓給蔡女士，是隱含強烈感情因素的財產(chǎn)處分，是附帶希望雙方能夠共同生活并締結婚姻關系而作出的贈與行為。
現(xiàn)雙方共同生活的基礎和可能性已不復存在，徐士進的贈與目的無法達成，贈與行為失去法律效力。目前，房屋所有權未完成過戶，徐士進在贈與財產(chǎn)的權利轉移之前亦有權撤銷贈與。
就這樣，棲霞法院駁回了蔡女士一切訴訟請求。“法院明顯站在了徐士進一邊，對徐士進的鬼話言聽計從，而我的陳述和大量證據(jù)卻視而不見。”蔡女士說，“南大法學院很厲害，很多法學院學生畢業(yè)后都去了南京本地的法院。徐士進在南大法學院的朋友教出了很多學生，他在法院資源多。”
南京大學。巫英蛟 攝
蔡女士不服一審判決，遂上訴至南京中院。其律師周巍在代理詞中稱：
徐士進抗辯《協(xié)議書》與其之前協(xié)商內容不一致，于簽訂當日作廢，但對此并未提供證據(jù)予以證明。反而在蔡女士提供的錄音證據(jù)及聊天記錄中顯示徐士進明知《協(xié)議書》的存在，且自認違約，故不存在徐士進陳述的《協(xié)議書》未生效的情況。且《協(xié)議書》明確約定徐士進擅自轉移房產(chǎn)，應承擔100萬違約金，顯然不符合單方贈與的行為特征。徐士進作為無償贈與人，給自己設定100萬巨額違約金義務，顯然違背常理。
蔡女士與徐士進通話錄音
00:33來自巴蜀獨立評論
錄音內容如下——
蔡：你不能無限期的拖下去呀？
徐：那有什么關系！
蔡：這不可以的，肯定不可以的，咱們合同有約定，領到房產(chǎn)證馬上過戶的，這有君子之約的。
徐：如果我違反合同，可以按違約來處理。
蔡：那是你的事情，如果你要這樣處理也可以。你盡快給我一個說法，怎么都可以，你就盡快給我一個說法，你要這樣按違約處理，那你就承擔一切責任和后果，那我們就通過其他途徑，也沒關系，徐老師。
其次，一審法院基于雙方在一段時間內的相處方式而推定徐士進以構筑婚姻基礎為目的贈與案涉房產(chǎn)，屬于附條件的贈與，與事實情況不符。從蔡女士提交的短信、微信聊天記錄顯示，雙方從未有過締結婚約的意思表示。雙方認識后不久，便以朋友身份相處。
最后，一審法院認定雙方共同生活的基礎和可能性不復存在，徐士進的贈與目的無法達成，有權撤銷贈與，無法律依據(jù)。本案中，因為案涉房屋僅針對南京大學內部人員銷售，故應當區(qū)分案涉房屋的購房資格及房屋本身的區(qū)別。一審法院判決把購房機會與實際房屋視為等同。《協(xié)議書》約定的是由蔡女士全額出資獨自購買案涉房屋，并未對購房資格的轉讓或贈與作出任何約定。
雙方資金也不存在混同，每一筆資金均有明確用途。蔡女士提供的證據(jù)之間互相得到印證，且已經(jīng)形成完整的證據(jù)鏈條，證明了蔡女士為案涉房屋的真正權利人。
南京中院經(jīng)過四次開庭審理，目前尚未作出判決。蔡女士的同事告訴筆者：“她的命都埋掉半條了，最后還是敗訴（一審），你看她都瘦成啥樣了？從2018年開始就經(jīng)常到醫(yī)院住院，也查不出來什么，就是整個人精神恍惚、抑郁。”
南京市中級法院。巫英蛟 攝
坐在一旁的蔡女士捂著頭說：“這可能是我生命中的一劫！精神狀態(tài)非常不好，幾乎不肯見人，十天半個月才出去一次。經(jīng)常頭痛、健忘，講話短路。”
由于身體原因，蔡女士早已沒有繼續(xù)工作，而是在家靜養(yǎng)。她帶筆者來到涉案房屋所在的南大和園小區(qū)，在小區(qū)里遇到了掃地的清潔工阿姨。阿姨拉著蔡女士的手說：“你是好人??！他（徐士進）在南大和園放出風聲說是兩口子鬧離婚分財產(chǎn)。”
蔡女士與小區(qū)清潔工阿姨在交談中。巫英蛟 攝
蔡女士從鄰居處得知南大和園有多起“借名買房”的例子，法院最后都判決過戶了。她沒想到，同樣是借名買房，到自己這兒居然如此曲折，“我沒想到徐士進作為堂堂南京大學教授，居然會不知廉恥做出這樣的事情，企圖‘零成本’搶奪我上千萬房產(chǎn)（涉案房屋現(xiàn)市值在千萬元以上）。”
目前涉案房屋雖未過戶，但由蔡女士實際占有。為了不讓徐士進強行霸占，蔡女士特地請了人住在別墅里幫忙守著。臨走時，蔡女士囑咐守屋的人：無論誰都不要給他開門！
蔡女士請人住在別墅里幫忙守著。巫英蛟 攝
針對該案情況，筆者向徐士進去電問詢。針對蔡女士的說法，徐士進回應，“她胡說八道！”筆者繼續(xù)追問他自己如何解釋，但他拒絕回答，“交給法院去處理吧！”
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