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昨天消息，標(biāo)普下調(diào)綠地控股集團(tuán)的長期發(fā)行人信用評級至“B+”，長期發(fā)行評級至“B”，展望均為“負(fù)面”。這已經(jīng)不是本月第一家被評級機(jī)構(gòu)下調(diào)信用評級的房企。

　　今年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了持續(xù)升級的金融監(jiān)管，房企也面臨著前所未有的融資還債雙重壓力。為走出“陣痛期”，100家典型上市房企中，近半數(shù)都在今年上半年采取了降負(fù)債手段，更有44家房企實(shí)現(xiàn)有息負(fù)債負(fù)增長。

　　多家房企信用評級被下調(diào)

　　公開消息顯示，標(biāo)普將綠地控股集團(tuán)的長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調(diào)至“B+”，將該公司擔(dān)保的高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從“BB-”下調(diào)至“B”，并將綠地香港的長期發(fā)行人評級從“BB-”下調(diào)至“B”，評級展望均為“負(fù)面”。

　　對于下調(diào)評級的原因，標(biāo)普給出的理由是，綠地控股集團(tuán)在境內(nèi)和境外資本市場的融資渠道均不通暢。標(biāo)普預(yù)計(jì)，在未來12個(gè)月，即使其各階段去杠桿目標(biāo)不斷實(shí)現(xiàn)，融資難問題也不會顯著改善。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年10月以來已有超過10家房企被評級機(jī)構(gòu)下調(diào)信用評級。其中，標(biāo)普近日接連下調(diào)了中南建設(shè)、富力、恒大的評級；穆迪下調(diào)了當(dāng)代置業(yè)、新力控股的評級；惠譽(yù)下調(diào)了鑫苑置業(yè)的評級；中誠信國際接連下調(diào)了花樣年以及陽光城的評級。

　　記者注意到，償債壓力較大是評級機(jī)構(gòu)給出的共同原因。以當(dāng)代置業(yè)為例，10月11日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，正在尋求將一筆于10月25日到期的2.5億美元、票息12.85厘優(yōu)先票據(jù)，延期至明年1月25日。為支持企業(yè)發(fā)展、提振股東信心，當(dāng)代置業(yè)同步公告，董事會主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷和總裁兼執(zhí)行董事張鵬，有意提供合共約8億元的股東貸款，并預(yù)期于未來兩至三個(gè)月內(nèi)完成。

　　房企面臨融資還債雙重壓力

　　從多家房企被下調(diào)信用評級到房企股東自掏腰包，其不容忽視的大背景是，為維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，央行于今年加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。

　　持續(xù)監(jiān)管下，房企面臨著雙重的壓力。一方面，融資規(guī)模大幅收縮。據(jù)CAIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，100家典型房企的融資總額為10919億元，同比下降21%。其中，第三季度的融資額為2872億元，同比下降38%，創(chuàng)下2018年以來的最低水平。

　　另一方面，據(jù)CAIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模超800億元，其中境內(nèi)債券到期約647億元?？紤]到12月也是房企境內(nèi)債券到期比較集中的月份，預(yù)計(jì)四季度行業(yè)償債壓力仍將增大。

　　新環(huán)境下半數(shù)房企降負(fù)債

　　“快點(diǎn)，快點(diǎn)，再快點(diǎn)！”多年來習(xí)慣于高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，如今已經(jīng)到了一個(gè)新的十字路口。

　　“當(dāng)下行業(yè)內(nèi)很多快周轉(zhuǎn)的高杠桿企業(yè)陷入困境，意味著行業(yè)整體趨勢發(fā)生了重大變化，企業(yè)要開始由賺快錢轉(zhuǎn)向賺慢錢。”京投發(fā)展總裁高一軒向記者說。

　　中國房地產(chǎn)研究會常務(wù)理事丁祖昱也提出，基于維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境還將保持收緊態(tài)勢，房企將繼續(xù)去杠桿，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心梳理了100家典型上市房企的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，今年上半年，近半數(shù)房企都在采取各種手段降負(fù)債，新增有息負(fù)債縮減的上市房企就達(dá)到44家，力度最大的幾家縮減規(guī)模均超過100億元。

　　諸葛找房一位分析師表示，多重政策管控下，促使房企積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建企業(yè)債務(wù)安全邊界。短期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來“陣痛期”，不排除未來一段時(shí)間內(nèi)部分資金面堪憂的房企將會被踢出賽道。但同時(shí)，行業(yè)也將由此前的高速發(fā)展邁入有質(zhì)量的發(fā)展階段，能者居之，從而迎來管理紅利時(shí)代。