導(dǎo)讀：碧桂園，給你一個五星級的家，然而對于貴州省仁懷市碧桂園的業(yè)主來說卻是個奢侈的夢想。近日，仁懷市碧桂園的幾個匿名業(yè)主向記者電話反映，稱仁懷碧桂園為了將頂層房子售賣出去，房開商更改方案在屋內(nèi)修建樓梯，承諾樓頂業(yè)主可以根據(jù)需要搭建附屬物使用。如今，樓頂搭建附屬物被相關(guān)部門認(rèn)定涉違建，面臨強(qiáng)拆。房開商的承諾成空話，業(yè)主損失慘重?zé)o處聲言。
房開承諾成空話 復(fù)議期間遭強(qiáng)拆—貴州省仁懷市碧桂園一業(yè)主氣急攻心進(jìn)醫(yī)院
本報記者 曾華 攝影報道
數(shù)棟房頂附屬物遭強(qiáng)拆
9月28日，記者親臨仁懷市碧桂園天匯小區(qū)進(jìn)行了采訪。
據(jù)居住居民講，該樓盤分高樓住宅和別墅區(qū)。記者剛進(jìn)入天匯小區(qū)，就見小區(qū)幾棟高樓的地面全部拉起警戒線。一臺機(jī)聲隆隆的塔吊機(jī)在作業(yè)人員的操作下，伸出巨臂揮舞著利器正在對高達(dá)30層以上的一棟小區(qū)屋頂中的附屬物進(jìn)行毀滅性的“破壞”。隨著“巨無霸”的揮舞，鋼結(jié)構(gòu)和木板搭建的儲存間瞬間垮塌，支離破碎。
記者跟著爆料人登上一棟房子的屋頂，舉目放眼一望，幾名身穿黃馬褂，頭戴安全帽的工人正揮動著大錘對樓頂?shù)母綄傥镞M(jìn)行胡亂掄砸，毗鄰之間的樓頂基本都已遭到“破壞”，呈現(xiàn)千瘡百孔。破碎的木板，彎曲的鋼筋隨處可見，砂石灰土散亂在地，一片狼藉。
高層樓頂全遭“毒手”，滿目瘡痍
“怎么可以這樣，既不住做現(xiàn)場筆錄，也不出示任何法律文書就對我花錢購買的的合法財產(chǎn)進(jìn)行破壞”。站在樓頂，望著一地的碎磚頭，爛木板，仁懷市碧桂園天匯小區(qū)25棟的楊女士一肚子的委屈與憤怒。
據(jù)楊女士講，2014年，她花80多萬從房開商手里買下頂層的房屋時，房屋里面就有由房開商加裝的樓梯直通樓頂，賣房的銷售人員對她聲稱，樓頂可以搭建陽光棚等，可以放心使用。
2021年9月24日，當(dāng)她接到仁懷市綜合行政執(zhí)法局下發(fā)的限期整改樓頂添加附屬物的告知書時，她驚呆了，簡直不敢相信，自己的房屋產(chǎn)權(quán)證上明明標(biāo)注上有樓梯，房開商也收取了相應(yīng)的費(fèi)用，自已在自家樓頂搭建儲藏室，既沒破壞房屋結(jié)構(gòu)與原有高度，更沒有改變房屋的外觀和原建筑風(fēng)格和城市容貌。
樓頂添加附屬物報送申請和相關(guān)建筑圖紙是經(jīng)仁懷市碧桂園房開商審批同意實施的，從材料的進(jìn)場到施工安全，碧桂園物管都為她辦理了相關(guān)手續(xù)的，為何就違法了呢？
通告下發(fā)兩天后，9月26日，一群“不速客”拉來一臺塔吊機(jī)，開著幾輛警車和消防車，救護(hù)車浩浩蕩蕩來到她所居住的小區(qū)，數(shù)名身穿工作服的執(zhí)法人員登上屋頂，既不住做現(xiàn)場筆錄，也不出示任何國家法律文書就指揮工人對她家樓頂上的附屬物乒乒乓乓進(jìn)行“野蠻破壞”。
事后，據(jù)她了解，與她相同遭遇的不僅僅是她一家，整個天匯小區(qū)從25棟到43棟住樓頂?shù)?0多戶住戶也同樣沒有收到相關(guān)單位認(rèn)定的違建資料就遭到毀滅性的“打擊”。
為銷售房屋房開鼓勵銷售人員亂承諾
在碧桂園天匯小區(qū)29棟，數(shù)名氣憤不已的業(yè)主說，當(dāng)初，仁懷碧桂園天匯小區(qū)的房子開售時樓頂和標(biāo)準(zhǔn)屋一樣，很難賣出去，很少有業(yè)主買，房開公司投入的資金難以收回。
為了早日收回資金，房開臨時改變方案，從頂層房屋里修建樓梯供購房者直接上樓頂。在頂層樓頂上面用鋼筋、混泥土等建成高達(dá)3米的圍墻，圍墻四周安好玻璃窗。房開交房時已經(jīng)在樓頂初步形成了搭建陽光棚或防腐木的結(jié)構(gòu)框架，而不是一般的平面平整平臺，購房者可根據(jù)現(xiàn)有圍墻框架就可以直接搭建頂棚來吸引購房者。
仁懷碧桂園房開讓銷售人員向購房者加價的對話
房開銷售部們鼓勵銷售人員在向客戶推薦房屋時明確告知購房者所有樓頂因為加了樓梯，居住頂層的居民可以根據(jù)隔熱層改造搭建作為居住或存放物品的私人場所，改建后的房子與沒有修建樓梯的房子價格不同，必須加價出售，頂層房屋的價格普遍高于一般樓層。
有業(yè)主拿出售前售后的圖紙給記者看。從圖紙看，天匯小區(qū)售前的頂層房屋沒有樓梯，售后的房屋才有樓梯，銷售人員聲稱房開改變頂樓方案，加裝修建樓梯是通過相關(guān)部門審批的。
為了印證上述說法，一個曾經(jīng)在仁懷碧桂園干過銷售工作的業(yè)主向記者展現(xiàn)了他們的內(nèi)部微信聊天記錄，該記錄清晰的記載了2016年12月1日，本批單位共32套，面積0.45萬平方米，貨值0.25億。
由于設(shè)計院改規(guī)，針對未取證的yj140頂樓貨量，將修健室內(nèi)樓梯通往樓頂，故本次調(diào)價將樓頂層單位與次頂層單位拉差300元左右。即調(diào)價后本批單位面價較上月上浮6%，優(yōu)惠較上月持平，整體價格較上月上浮6.5%，折合均價5627元/m2,利潤率17%。
業(yè)主們說，根據(jù)與房開商簽訂的《商品房買賣合同》中第十二條第一款規(guī)定:“該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)歸該商品房所在樓宇的全體業(yè)主所有,但按設(shè)計規(guī)劃部門批 準(zhǔn)的圖紙可以由該商品房單獨(dú)進(jìn)入屋面的使用權(quán)歸該商 品房的買受人所有”。
正是基于對房開商以及相關(guān)部門的信任，原本不愿買頂層的業(yè)主花高價購買了頂層樓房。從業(yè)主提供的一份《房開商與物管部門磋商時函件》內(nèi)容顯示為，仁懷碧桂園天匯39-1-1102，38-2-1101,39-2-1102,35-2-1101于2018年9月30日集中交付，因集中交付收樓時房屋存在超標(biāo)樓款和房屋使用面積爭議。經(jīng)項目開會內(nèi)定協(xié)商，超標(biāo)樓款為業(yè)主全部減免。屋面使用面積為業(yè)主增擴(kuò)。但無產(chǎn)權(quán)。業(yè)主收樓裝修屋面需按照物業(yè)裝修管控標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行參照裝修。材料方面由業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理條例次序進(jìn)場按照房開的承諾作了頂樓附屬輕質(zhì)結(jié)構(gòu)搭建。
業(yè)主與物管之間的協(xié)商函
碧桂園房開商與物業(yè)管理部門同意部分業(yè)主在房頂添加附屬物，應(yīng)該將具體情況及時向相關(guān)職能部門報批。 由于他們的失職而造成的后果不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，而應(yīng)該 依法追究碧桂園房開商和物業(yè)管理部門的責(zé)任。業(yè)主們紛紛不平的說，2019年9月他們就上述問題以書面形式向相關(guān)部門反映，但直到遭到強(qiáng)拆，都沒有收到任何一個部門的答復(fù)。
復(fù)議期間私闖民宅破門強(qiáng)拆
在仁懷碧桂園天匯小區(qū)，一個業(yè)主告訴記者，天匯小區(qū)有個業(yè)主，2014年5月花費(fèi)80多萬購買了一套120平方的頂層房，銷售人員在向他推銷時，聲稱家裝樓梯是通過相關(guān)部門審批，業(yè)主可根據(jù)需要直接搭建頂棚使用。
這個業(yè)主按照物業(yè)的要求，辦理了相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行了施工，并取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。居住幾年，一直相安無事，隨知，今年9月份，該業(yè)主突然接到仁懷市政府的《違建撤出通知書》讓他在規(guī)定的時間內(nèi)自行拆除，否則政府將“幫他”清理。
為了保住附屬物，此業(yè)主按照法律規(guī)定，針對拆除公告申請行政復(fù)議，誰料，行政復(fù)議期間的9月26日上午，政府組織的施工隊趁該業(yè)主外出吃飯時，居然翻越圍墻破門而入，對屋內(nèi)物品野蠻打砸。當(dāng)業(yè)主接到鄰居的電話趕回家時，拆除現(xiàn)場一片狼藉，樓頂?shù)膬Σ厥乙呀?jīng)被破壞，事后據(jù)清點(diǎn)，此事導(dǎo)致該業(yè)主損失幾十萬。
業(yè)主們說，政府組織的施工隊私闖民宅野蠻強(qiáng)拆，在社會上造成極壞的影響。
面對媒體，憤憤不平的業(yè)主們紛紛表示，就算有違建，拆除者的行政行為也應(yīng)當(dāng)是依法拆除，而不應(yīng)當(dāng)是趁其外出強(qiáng)拆，其行為已經(jīng)侵犯了合法財產(chǎn)權(quán)利。
“他們沒有出示任何執(zhí)法證件和手續(xù)，也沒有事先通知我們，就這么把屋頂拆了。” 一個業(yè)主說，在爭議過程中，一個業(yè)主氣急攻心，當(dāng)場昏厥倒地，被送往醫(yī)院急救。然而，沒有任何一個部門安排人前往探望。
復(fù)議期，“違法建筑”不能拆
違法建筑的拆除應(yīng)當(dāng)遵循法定程序。根據(jù)《中華人民共和國行政強(qiáng)制法》第四十四條規(guī)定，只有當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機(jī)關(guān)才可以對違法建筑強(qiáng)制拆除。通俗地講，被拆遷人收到拆除決定書、拆除公告后，一旦啟動相應(yīng)的復(fù)議或者訴訟程序，拆遷方在案件結(jié)束之前是不能拆除涉案房屋的。
執(zhí)法人員明知倉庫內(nèi)有物品，在找不到當(dāng) 事人的情況下，可雇請第三方對物品進(jìn)行搬離，事后對當(dāng)事人追償相關(guān)費(fèi)用。再則，城管下達(dá)的《行政強(qiáng)制執(zhí)行決定書》中提到有60日申請行政復(fù)議。相關(guān)法律規(guī)定：當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機(jī) 關(guān)可以依法強(qiáng)制拆除。
業(yè)主們認(rèn)為，自己搭建的附屬物在司法部門沒有認(rèn)定之前不能算違建，《物權(quán)法》第三十條："因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力"，這一規(guī)定明確規(guī)定了建筑物權(quán)，確立了只有違反了建筑施工時的法律依據(jù)，才能確定為違章建筑。
仁懷碧桂園天匯小區(qū)的房屋主體是合法的并非違章建筑，只是其改建部分涉嫌不合法，即使是違章建筑，也必須由政府行政機(jī)關(guān)申請人民法院依法經(jīng)法定程序給予強(qiáng)制拆除。
目前，我國強(qiáng)制拆除的執(zhí)行主體只能是人民法院，即司法強(qiáng)制拆除行為，其余主體所實施的強(qiáng)制拆除的行為都是違法的。
盡管書面的權(quán)屬證明文件是對房屋合法性的最有利證明，但如果將附屬物都認(rèn)定成違建，哪故宮博物館、人民大會堂、天安門等國家標(biāo)志建筑物是不是應(yīng)該為拆除違法建筑“身先士卒”?
浩浩蕩蕩的綜合執(zhí)法隊
一般的強(qiáng)拆發(fā)生以后，對于被拆遷方來說取證是有一定困難的，因為強(qiáng)拆時對方人多勢眾，而被拆遷方人少勢微，寡不敵眾，很難通過正常手續(xù)取證。業(yè)主們說，居住在仁懷市碧桂園的業(yè)主多數(shù)是在茅臺酒廠上班的，或者是黨政、企事業(yè)機(jī)關(guān)工作的，即使拿到了證據(jù)，也不敢聲言，害怕當(dāng)?shù)丶o(jì)委介入吃不了兜著走，頂樓違建，一切根源源于房開更改方案，加價出售，業(yè)主們遭政府強(qiáng)拆 ，少的幾十萬，多的高達(dá)數(shù)百萬，這樣的損失理應(yīng)由房開買單。
私搭亂建隱患叢生
在天匯小區(qū)，對政府強(qiáng)拆表示贊同的業(yè)主表示，私自在樓頂改擴(kuò)建，會破壞房屋結(jié)構(gòu)，影響樓體承重，嚴(yán)重時可能導(dǎo)致樓房漏水、開裂、傾斜等，一系列叢生的隱患將給小區(qū)帶來嚴(yán)重影響，一旦發(fā)生意外，后果不堪設(shè)想。據(jù)悉，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，下一步，仁懷市將對仁懷碧桂園里的別墅區(qū)里的426戶涉違涉建進(jìn)行強(qiáng)拆。
逐戶下發(fā)《整改通知單》
針對業(yè)主的反映，記者連線了仁懷碧桂園物管公司的王總，王總在與記者的對話中稱，，在交付入住時物業(yè)公司與業(yè)主有簽訂《居住指南》，發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違建施工行為后，物業(yè)采取了上門制止、逐戶下發(fā)《整改通知單》等。
仁懷碧桂園樓盤集體違規(guī)搭建行為已經(jīng)不再是個別現(xiàn)象，個別業(yè)主為了一己私利，占用樓頂、露臺等公共空間私搭亂建，不僅破壞了小區(qū)原有規(guī)劃和外貌，對房屋的承重、結(jié)構(gòu)和壽命造成不同程度的影響，增加了建筑的危險系數(shù)，還帶來了火災(zāi)、高空墜物等一系列安全隱患。
對于該項目頂樓加價出售導(dǎo)致業(yè)主違建遭強(qiáng)拆的事宜，王總聲稱他是今年才接手物管工作的，以前的事，他不很清楚，據(jù)他了解，房開將會退還業(yè)主加價部分的款項，至于業(yè)主的損失，房開不會賠付。
依法強(qiáng)拆沒商量
記者撥打仁懷市參與強(qiáng)拆的住建局孫振彪局長的電話，孫局長拒絕接聽。記者以短信的方式向?qū)O局長了解情況，孫局長回復(fù)稱， 依法強(qiáng)拆沒商量，一切情況向當(dāng)?shù)匦麄鞑苛私狻?/span>
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貴州省北斗星律師事務(wù)所的孫律師認(rèn)為，違建不一定要出拆，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，尚可采區(qū)改正措施消除規(guī)劃實施影響的，限期整改，處建設(shè)工程造價的5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處罰款。
《民法典》已于今年1月1日起正式實施，《民法典》第三條可不拆的違建類型中第（4、5、6）條就包括不影響他人的房子附屬建筑；強(qiáng)行拆除會影響重要建筑物的主體安全；違建拆除后會損害公共利益的不拆。拆除只是違建處罰的措施之一，所以完全可以采取“補(bǔ)正+罰款”的途徑賦予其合法身份，以確保建設(shè)者的利益不至于遭受過分重大的損失.
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