因率先實行自管，每年發(fā)放數(shù)百上千的紅包給業(yè)主，東成大廈成了長沙的“網(wǎng)紅小區(qū)”；該小區(qū)的業(yè)委會也成了“香餑餑”。今年上半年，小區(qū)業(yè)委會進行了換屆選舉，一共有20多人參加了報名初選，但正式候選時，竟然有10多人被提前刷下，無緣業(yè)委會候選。
因為不滿“選舉資格被非法剝奪”，近日，小區(qū)業(yè)主夏先生向芙蓉區(qū)法院提起了訴訟，要求撤銷東成大廈業(yè)委會部分問題成員，今年11月7日上午，法院開庭審理了這一案件。
電動車進電梯成導(dǎo)火索，男子報名后被剝奪“選舉資格”
2023年7月4日上午9時許，夏先生回到東成大廈，就在他騎著電動車進入電梯，準備上樓時，突然身后出現(xiàn)兩名保安，不由分說拖住他的電動車欲拽出電梯。
這起電梯廂上演的“拉鋸戰(zhàn)”，最終以夏先生的電動車被拖出電梯，隨后，夏先生被媒體曝光，而兩名保安則被業(yè)主委員會各獎勵200元。
圖為當(dāng)事人夏先生
夏先生怎么也想不到，因為此事，他不但名譽掃地，后來竟被剝奪了“業(yè)委會”選舉的資格。
據(jù)夏先生介紹，他住在小區(qū)21樓，因為電動車沒有地方停，怕被盜，為保險起見，準備將電動車停到住的樓上，于是出現(xiàn)了去年7月4日的事情，而此事明面上是小區(qū)以安全名義加強對電動車的管理，實則是小區(qū)業(yè)委會和監(jiān)委會的斗爭，之前，夏先生是小區(qū)監(jiān)委會主任，因為監(jiān)督得罪了小區(qū)業(yè)委會主任和委員，后被小區(qū)業(yè)委會罷免了監(jiān)委會主任一職。
東成大廈第五屆業(yè)主大會任期結(jié)束，2004年上半年，小區(qū)啟動換屆選舉，夏先生和其他23人參加了第六屆業(yè)委會的報名，沒有想到，在正式候選開始前，夏先生因為“電動車進電梯一事”，被籌備組踢出了候選人資格，一同被踢的還有其他和夏先生關(guān)系密切的11人。
夏先生說，當(dāng)時籌備組成員有上屆業(yè)主委員會主任，他懷疑是對方組團對其打擊報復(fù)。
“我是騎電動車，18樓業(yè)主陳某是裝修敲墻，15樓業(yè)主李女士搞過教培、20樓業(yè)主康某開過麻將館，18樓另一業(yè)主陳某某開過餐館、17樓業(yè)主方某是格子房等被剝奪了候選人資格。還有一些業(yè)主是欠交物業(yè)費被取消了資格（之前，全國人大法工委已經(jīng)明確要求全國各地清理以欠物業(yè)費為由剝奪業(yè)主參選資格的地方條例、規(guī)范性文件）
“籌備組以我等12名侯選人違反《議事規(guī)則》為由，非法剝奪了我們的候選人資格。而我提出的剩下的11人也違反《議事規(guī)則》報告，但他們對剩余的侯選人資格睜一只眼閉一只眼，這是審查的嚴重‘雙標(biāo)’，讓本次業(yè)委會換屆選舉，變成了利益團伙的博弈。”
原告：希望撤銷《管理規(guī)約》《議事規(guī)則》和部分委員資格
在庭審中，夏先生提出了4項訴訟請求，其一是撤銷2024年5月20日業(yè)委會投票結(jié)果的公告、其二是撤銷東成大廈業(yè)主大會2024年做出的《管理規(guī)約》的決定、其三是撤銷2024年出臺的《業(yè)主大會議事規(guī)則（含業(yè)主委員會選舉辦法及工作規(guī)則）》的決定、最后是撤銷談某、關(guān)某、厲某、李某某、王某某、蔣某某6個人業(yè)主委員會資格。
據(jù)夏先生介紹，之所以要撤銷，首先是東成大廈第六屆業(yè)委會換屆選舉的程序違法：
表現(xiàn)在：本次籌備組成立的8人小組，除街道、社區(qū)、派出所代表外，談某、張某、陳某某為物業(yè)公司股東進入籌備組，談某和陳某某多次將物業(yè)公司法人變更，籌備組成員譚某之弟多次承攬東成大廈外墻、前坪改造、樓頂光伏工程等物業(yè)維護工程，屬利益相關(guān)人員，籌備組對24位報名的業(yè)委會候選人“雙標(biāo)”，以“議事規(guī)則”作資格審查依據(jù)，確立談某等12名業(yè)主侯選人資格，非法剝奪鄧某、夏先生等12人選舉資格違法違規(guī)！
而事實上議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)委會委員的，上訴參加候選的業(yè)主還不是正式業(yè)委會委員，就提前被開掉了。
其次，籌備組派出所代表蔡某某要求資格審查“公開公平公正”，被威脅、逼迫辭去籌備組成員；
在剝奪12名候選人資格時，街道社區(qū)作為指導(dǎo)單位，并沒有在公告上蓋章，只有陳某某4名籌備組成員簽字；
由于覺得上述公告有問題，夏先生等人又向街道進行了反映。
最終：籌備組組長在回應(yīng)業(yè)主代表咨詢時，明確表示，陳某某、張某、楊某、譚某4人簽名，代表籌備組“無效”。
除了上述違規(guī)，夏先生稱：小區(qū)前業(yè)委會發(fā)紅包與業(yè)主大會綁定，具有典型的“賄選性質(zhì)，非常惡劣！本應(yīng)該是2023年9月發(fā)放的“業(yè)主紅包，應(yīng)該按物業(yè)收費面積發(fā)放，前業(yè)委會主任卻堅持按戶發(fā)放，更不可思議的是一定要到“業(yè)主大會”投票時發(fā)放，把發(fā)業(yè)主紅包與換屆選舉捆綁，涉嫌“賄選”，嚴重違反有關(guān)法律法規(guī)。
在本次選舉投票過程中，談某利用物業(yè)經(jīng)理身份多次對業(yè)主威逼利誘，逼迫業(yè)主領(lǐng)紅包投票，如退部分空調(diào)費、退租戶租金，無理由的發(fā)停電通知、發(fā)威脅短信等。
綜上所述，夏先生認為前業(yè)委會主任及其利益團伙避開街道社區(qū)指導(dǎo)，暗箱操控本次選舉，通過“霸選”“騙選”“賄選”等方式干擾破壞東成大廈業(yè)委會換屆選舉、壟斷東成大廈集體經(jīng)濟資源。
他要求撤銷東成大廈業(yè)主大會2024年作出的《管理規(guī)約》；要求撤銷東成大廈業(yè)主大會2024年作出的《業(yè)主大會議事規(guī)則（含業(yè)主委員會選舉辦法及工作規(guī)則）》；
夏先生說：本次籌備組主要任務(wù)是組織換屆選舉，并不具備修改《議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的資格，如果要修改，只有等新業(yè)委會選出產(chǎn)生之后，由業(yè)主或新業(yè)委會提出交業(yè)主大會表決才行。
最后，撤銷談某、關(guān)某、厲某、李某某、王某某、蔣某某等業(yè)主委員會委員資格。
《民法典》第271條對業(yè)主身份有明確的定義。上述業(yè)委會6人，許多人沒有業(yè)主身份，諸如：關(guān)某，卡友公司員工、李某某是銀聯(lián)公司退休員工、王某某是湘江航運公司員工，他們不是業(yè)主。
另外，雖然是業(yè)主，但是，在本小區(qū)物業(yè)企業(yè)工作，或者與本小區(qū)物業(yè)企業(yè)有經(jīng)濟業(yè)務(wù)合作往來的，也不能參選業(yè)委會成員。因為物業(yè)與業(yè)委會有利益關(guān)系，如果物業(yè)人員參選業(yè)委會，可能會影響業(yè)委會的決策，從而損害業(yè)主的利益。因此，物業(yè)從業(yè)人員不能參選業(yè)委會。
談某作為物業(yè)公司法人、股東，蔣某某作為物業(yè)公司每月拿2000元薪酬的物業(yè)管理人員，應(yīng)該不能參選業(yè)委會，厲某作為東成大廈樓頂光伏儲能設(shè)備供應(yīng)商、合作者，且每月有大量的經(jīng)濟往來，不能參選業(yè)委會委員。
東成大廈業(yè)委會：業(yè)主大會程序合法、完全依法依規(guī)
針對夏先生提出的訴訟，被告方東城大廈業(yè)委會進行了回應(yīng)，業(yè)委會答辯稱：
一：東成大廈小區(qū)第六屆業(yè)主大會程序合法，是在社區(qū)、街道的全程指導(dǎo)下開展各項工作的，并最終選舉出第六屆業(yè)主委員會，表決結(jié)果合法，且未侵害原告的權(quán)利。
并向長沙市芙蓉區(qū)文藝街道韭菜園社區(qū)、長沙市芙蓉區(qū)文藝街道、長沙市芙蓉區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局申請備案，上述3個機構(gòu)予以蓋章同意備案發(fā)備案表。
2、東成大廈小區(qū)第六屆業(yè)主大會的召開表決《議事規(guī)則》《管理規(guī)約》和選舉業(yè)委會委員是民法典278號賦予全體業(yè)主的權(quán)利，自選舉產(chǎn)生或表決之日有效。業(yè)主要行使自己的權(quán)利應(yīng)該是提請召開業(yè)主大會罷免業(yè)委會成員或廢除《議事規(guī)則》。人民法院無權(quán)罷免業(yè)委會成員或廢除《議事規(guī)則》，如撤銷則屬于侵犯業(yè)主的選舉和表決權(quán)利。
3、民法典第277條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給與指導(dǎo)和協(xié)助。”
《物業(yè)管理條例》第十九條規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”根據(jù)上述法律規(guī)定，業(yè)主的撤銷權(quán)訴訟應(yīng)當(dāng)限于業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的物業(yè)管理方面的決定，對于小區(qū)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會選舉中出現(xiàn)的爭議，有關(guān)業(yè)主提出異議向人民法院起訴的，不屬于民事爭議，人民法院不予受理。
4、退一萬步來說，召開業(yè)主大會決定小區(qū)重大事務(wù)，是小區(qū)共有權(quán)益的集中反映，并不針對業(yè)主個人權(quán)益，更未剝奪業(yè)主個人權(quán)利，也未增加業(yè)主的義務(wù)，故不存在侵害原告的權(quán)益的可能性，如原告要行使撤銷權(quán)也應(yīng)該是撤銷限制業(yè)主權(quán)利的某個業(yè)委會決定本身或籌備組決定，而不是選舉業(yè)委會或表決的議事規(guī)則，不然小區(qū)治理永無寧日。
5、2023年11月起，東成大廈第五屆業(yè)主委員會依據(jù)《民法典》《湖南省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)發(fā)布公告籌備組報名，第六屆業(yè)主大會籌備組成立后，先后起草《選舉規(guī)則》,《管理規(guī)約》《議事規(guī)則》并按規(guī)定予以公示，廣泛聽取全體業(yè)主意見，后有籌備組人員發(fā)生變動并發(fā)布公告，開展業(yè)委會候選人推選工作，進行了業(yè)主大會投票表決相關(guān)事項等程序合法。
6、按照法定程序召開了東成大廈第六屆業(yè)主大會，會議上表決三個事項，一是管理規(guī)約；二是業(yè)主大會議事規(guī)則；三是第六屆業(yè)委會委員的選舉。東成大廈業(yè)主積極參與投票表決，并進行投票封箱、唱票、監(jiān)票，統(tǒng)計投票，表決結(jié)果公示等，參與人員，參與面積達三分之二，且小區(qū)表決事項通過率也遠遠超過三分之二，完全符合法律規(guī)定。
7、東成大廈小區(qū)第六次業(yè)主大會的召開，程序合法、表決合法。該事項未損害業(yè)主利益，更未損害原告的個人權(quán)利，原告反映損害其他業(yè)主權(quán)益，也未得到其他業(yè)主的授權(quán)或共同起訴。原告請求撤銷無正當(dāng)理由且混肴和擴大撤銷權(quán)的范圍。
對于夏先生反映的剝奪參選資格的問題，業(yè)委會辯護人稱：按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十條、業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制；由于報名的候選人較多，在街道和社區(qū)的指導(dǎo)下，從報名的候選人中按照應(yīng)當(dāng)從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責(zé)任性強、有一定組織能力的業(yè)主中推選投票產(chǎn)生。
至于原告所稱的4個籌備組成員簽字，是不符合實際情況的，同時還有社區(qū)、街道的蓋章，社區(qū)工作人員是籌備組副組長，街道工作成員為籌備組組長。
由于事件復(fù)雜，涉及的法律法規(guī)較多，加之一些法規(guī)處于新修訂之際，法院沒有當(dāng)庭宣判！（中國新報記者 陳斌）
相關(guān)熱詞搜索：
上一篇：“家門口的務(wù)工車間”，多多益善
下一篇：最后一頁
