南寧市云星城市春天小區(qū)位于南寧市北湖北路20號，隸屬北湖街道辦事處轄區(qū)。2010年年初，建設(shè)單位廣西華實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謊稱前期合法進駐的一級鵬基物業(yè)“因虧損自動撤出小區(qū)”，通過貍貓換太子的方式，讓同為云星地產(chǎn)旗下企業(yè)的暫定三級資質(zhì)的金瑞物業(yè)非法進駐小區(qū)非法經(jīng)營。后因金瑞物業(yè)管理水平低下，小區(qū)管理各類問題逐漸暴露，業(yè)主才發(fā)現(xiàn)小區(qū)居然換了物業(yè)。業(yè)主投訴無門，合理訴求長期得不到解決，因此業(yè)主依法籌備成立業(yè)主委員會進行維權(quán)。
行政干預(yù)，業(yè)委會被迫停止履職
城市春天小區(qū)業(yè)主委員會成立后，業(yè)委會與2016年4月召開業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)公司。2016年6月業(yè)委會將業(yè)主大會決議和提請監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)交接工作的報告報送西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局后，住建局復(fù)函稱，因有業(yè)主起訴業(yè)主大會決議，所以要求業(yè)主委員會暫停工作。而住建局所稱的“業(yè)主起訴業(yè)主大會決議”僅僅是一名業(yè)主訴請業(yè)主知情權(quán)。
據(jù)業(yè)委會調(diào)查，該業(yè)主曾經(jīng)在建設(shè)單位工作，在小區(qū)有一套40平米左右的小戶型住房。但是她本人早就不在小區(qū)居住，也從不參加業(yè)主大會投票表決，房子也因民間借貸抵押給他人。
業(yè)主委員會在和西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局溝通時稱，該業(yè)主知情權(quán)的訴訟并不影響業(yè)主大會決議的合法性。在沒有人民法院生效裁判文書或有新的業(yè)主大會決議撤銷此前的決議的情況下，業(yè)主大會決議應(yīng)當(dāng)?shù)玫截瀼貓?zhí)行。
然而沒多久，業(yè)委會馬上收到了另一份“業(yè)主撤銷權(quán)”的起訴。該業(yè)主也因不在小區(qū)居住，為參加業(yè)主大會投票，所以向人民法院提起訴訟，要求撤銷業(yè)主大會已經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)委會。
西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局立即以業(yè)委會合法性待定為由，繼續(xù)要求業(yè)委會暫緩開展工作。業(yè)委會辯稱現(xiàn)在僅僅是起訴，并不代表業(yè)主大會決議就一定會被撤銷，現(xiàn)在責(zé)令業(yè)委會停止工作是不公平的。更何況《南寧市物業(yè)管理辦法》規(guī)定首屆業(yè)委會任期只有兩年，而一般的民事案件經(jīng)常超審限，這會導(dǎo)致業(yè)委會在任期內(nèi)除了應(yīng)訴就無法實際履職，是非常不公平也是不合理的。但西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局還是堅持自己的決定。這導(dǎo)致在2016年6月24日原定的新舊物業(yè)交接被西鄉(xiāng)塘區(qū)維穩(wěn)辦以維穩(wěn)的名義強行干預(yù)而失敗。
讓業(yè)委會無耐的是，涉及業(yè)主大會的“業(yè)主知情權(quán)”和“業(yè)主撤銷權(quán)”案件，兩名業(yè)主一審敗訴后繼續(xù)上訴，當(dāng)業(yè)委會最終全部勝訴時，首屆任期已經(jīng)過去大半。
法律障礙消失后，業(yè)委會又就要求前期物業(yè)保障業(yè)委會依法履職等問題向西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局專題報告。然后，西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局以自己無執(zhí)法權(quán)和強制權(quán)為由，要求業(yè)委會自己走法律程序維護自己的權(quán)益。
在此期間，業(yè)委會通過民事訴訟，起訴前期物業(yè)要求其撤離。鑒于事實清楚、法律關(guān)系明確，西鄉(xiāng)塘區(qū)人民法院很快于2017年4月9日作出2017桂0107民初5570號民事判決書，支持了業(yè)主委員會的訴求，判令金瑞物業(yè)撤出并移交全部物業(yè)管理資料。
2017年7月4日金瑞物業(yè)對一審判決不服，提起上訴，原審西鄉(xiāng)塘區(qū)人民法院2017年8月底向二審法院移交全部案件卷宗。2017年11月8日南寧市中級人民法院才立案受理，耗時近70天。
被刁難的換屆選舉
就在案件久拖不決的同時，城市春天小區(qū)首屆業(yè)委會兩年的任期即將屆滿。根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)，云星城市春天小區(qū)業(yè)委會于2017年8月24日開始依法啟動換屆選舉工作。當(dāng)換屆選舉報告送到西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局后，該局和北湖街道辦事處召開聯(lián)席會議，主動要求來指導(dǎo)業(yè)委會換屆選舉。
業(yè)委會成員在會議中表示，首屆業(yè)委會在主管部門的指導(dǎo)下成立的，但是當(dāng)某些單位用訴訟拖延時間阻撓業(yè)委會履職時，主管部門沒有為業(yè)委會發(fā)聲，反而違法行政亂作為，要求業(yè)委會停止工作。全體業(yè)主已經(jīng)不再信任城區(qū)住建局了。而且小區(qū)業(yè)主大會通過的《議事規(guī)則》明確規(guī)定，換屆選舉由業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)依法組織，不需要主管部門的參與。
然后就是這個決定，讓西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局代表惱羞成怒。他們在聯(lián)席會上表示“我就是要指導(dǎo)你們的工作！”
由于在換屆選舉期間前期金瑞物業(yè)已經(jīng)被一審法院責(zé)令撤出，原南寧市住房局也下達責(zé)令金瑞物業(yè)撤離城市春天小區(qū)的行政決定。但金瑞物業(yè)拒不撤離，以上訴為由拖延時間，因此很多業(yè)主開始以拒交物業(yè)費對抗物業(yè)的不法行為（現(xiàn)青秀區(qū)人民法院系列生效判決已經(jīng)確認前期金瑞物業(yè)無權(quán)向業(yè)主收取首屆業(yè)委會成立之后的物業(yè)費）。基于這種特殊情況，業(yè)主大會籌備組認為如執(zhí)行“欠繳物業(yè)費不得參選業(yè)委會候選人”的條款，必將剝奪本小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的被選舉權(quán)。因此，業(yè)主大會籌備組臨時取消了“業(yè)委會候選人不欠繳物業(yè)費的”條件，并向西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局和北湖街道辦事處進行了專題匯報。但西鄉(xiāng)塘住建局和北湖街道辦事處仍然就候選人報名條件問題作出《關(guān)于業(yè)主委員會委員候選人報名條件問題的函》，責(zé)令并強制業(yè)主大會籌備組修正業(yè)委會委員候選人報名條件，重新開展業(yè)委會委員候選人報名及相關(guān)公示工作。函件中還強調(diào)“如不接受指導(dǎo)，業(yè)委會換屆選舉后將不予備案”。
業(yè)主大會籌備組認為，行政行為法無授權(quán)不可為。業(yè)委會候選人資格應(yīng)由業(yè)主大會籌備組負責(zé)審核，西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局的行政決定超越職權(quán)，沒有法律依據(jù)。2017年9月21日，業(yè)委會向西鄉(xiāng)塘區(qū)人民政府提出行政復(fù)議申請，要求撤銷西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局和北湖街道辦事處共同作出的《關(guān)于業(yè)主委員會委員候選人報名條件問題的函》行政決定。西鄉(xiāng)塘區(qū)人民政府2017年11月2日作出行政復(fù)議決定書，維持西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局和北湖街道辦事處共同作出的行政決定。業(yè)主委員會隨后提起行政訴訟。南寧中院終審裁定西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局和北湖街道辦事處的行為系“不具備強制力的行政指導(dǎo)行為，對業(yè)委會的權(quán)利和義務(wù)不產(chǎn)生影響”，該行為不可訴。
既然南寧中院的終審裁定認為西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局和北湖街道辦事處的行為對業(yè)委會的權(quán)利和義務(wù)不產(chǎn)生影響。業(yè)委會于2017年10月22日完成全部會議議程，并在選舉結(jié)果公示結(jié)束且未收到任何異議后，于2017年11月5日將全套材料報送北湖東社區(qū)，并通過北湖東社區(qū)逐級報送西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局和北湖街道辦事處。
業(yè)委會履職遭遇“行政圍剿”和“司法掩埋”
西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局在法定期限內(nèi)對城市春天業(yè)委會的備案報告置若罔聞。業(yè)委會隨即提起行政訴訟，要求西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局履行法定職責(zé)。
西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局先是在答辯狀中辯稱因有業(yè)主對業(yè)主大會決議提起了撤銷權(quán)訴訟，因此暫時不予備案（實際上該撤銷權(quán)訴訟系開發(fā)商提起，后在該案審理過程中被南寧中院終審駁回）。庭審中，西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局又辯稱他們沒有收到備案材料。后本案追加北湖街道辦事處和北湖東社區(qū)為第三人。
而據(jù)城市春天業(yè)委會提供的一段業(yè)委會負責(zé)人與北湖東社區(qū)主任的通話錄音顯示，社區(qū)主任已經(jīng)將備案材料報送到了街道辦和房管所，但是房管所仍然以“不接受指導(dǎo)”為由，決定不予備案。該錄音在法庭當(dāng)場播放。
業(yè)委會備案的行政訴訟一審法院認為西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局在法定期限內(nèi)不予答復(fù)的行為構(gòu)成不履行法定責(zé)任。但根據(jù)《南寧市物業(yè)管理辦法》這一政府規(guī)章認為西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局在審理過程中作出的不予備案的決定并無不當(dāng)。
業(yè)委會認為，既然南寧中院的生效裁定已經(jīng)明確“行政指導(dǎo)行為不具備強制效力，對業(yè)委會的權(quán)利業(yè)務(wù)不產(chǎn)生影響”，那西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局繼續(xù)作出“不接受指導(dǎo)則不予備案”的決定就沒有事實和法律依據(jù)，也與南寧中院的生效裁定自相矛盾。
案件上訴到南寧市中級人民法院。南寧市中級人民法院作出2019桂01行終205號行政裁定書，以“業(yè)委會換屆選舉后行政機關(guān)未備案”因而不具備訴訟主體資格為由駁回起訴。
業(yè)委會認為，業(yè)主委員會本身是因行政機關(guān)不予備案而提起行政訴訟。而南寧中院卻以業(yè)委會換屆選舉后行政機關(guān)未備案因而不具備主體資格為由駁回起訴，這就陷入了“先有雞還是先有蛋”的無限死循環(huán)中。業(yè)委會給二審法官提供了全國各地各級人民法院的多份判例，但都沒能動搖南寧中院主辦法官特立獨行、自由裁量的決心。業(yè)委會遭遇“司法掩埋”，被永遠變相剝奪了訴權(quán)。
《物權(quán)法》第76條規(guī)定，“選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員”，“由業(yè)主共同決定”?！段飿I(yè)管理條例》第16條明確規(guī)定“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向……備案”。其中“選舉產(chǎn)生”這一概念充分說明業(yè)委會是“成立了”再去“備案”，而不是因為“備案才成立”。
業(yè)主委員會是業(yè)主共同決定選舉產(chǎn)生，是業(yè)主自我管理的自治組織。《物業(yè)管理條例》并未規(guī)定備案行為是否影響業(yè)委會的成立，也未賦予備案機關(guān)對備案事由的合法性進行審查，并進而作出是否準(zhǔn)予備案的法定職權(quán)。因行政機關(guān)的備案行為并非業(yè)主委員會權(quán)利之來源，故不應(yīng)對其進行過多的行政干預(yù)，也不應(yīng)增設(shè)準(zhǔn)入門檻。這一點，國務(wù)院法制辦專門通過國法秘函【2005】439號文予以明確。因此，業(yè)委會“備案”是一種告知，其備案性質(zhì)為監(jiān)督指導(dǎo)備案，它不是一種行政審批，更不具有行政許可性質(zhì)。
業(yè)委會決定申請再審。2019年12月23日，廣西壯族自治區(qū)高級人民法院發(fā)出再審案件受理通知書（2019桂行申671號）。但因為疫情的原因，再審案件還沒有結(jié)果。
據(jù)了解，近幾年在西鄉(xiāng)塘轄區(qū)很多小區(qū)業(yè)委會都是“一屆過”。即使得到了西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局的“貼心指導(dǎo)”，第二屆也基本不可能成功換屆。城市春天小區(qū)首屆業(yè)委會兩年任期啥也沒做成，全部在應(yīng)訴。因為業(yè)主大會每一個決議，建設(shè)單位和那兩個業(yè)主都會提起訴訟，屢敗屢訴。而西鄉(xiāng)塘區(qū)住建局就以各類案件未審結(jié)為由，要求業(yè)委會停止工作。
據(jù)調(diào)查，城市春天小區(qū)第二屆業(yè)委會任期是五年，而因為西鄉(xiāng)塘住建局“強迫進行行政指導(dǎo)”和“不接受指導(dǎo)不予備案的”兩個行政案件，第二屆的任期也已經(jīng)過去兩年半。即使廣西區(qū)高院將業(yè)委會備案的行政案件糾正過來，業(yè)委會也差不多又面臨換屆選舉。他們很可能又面臨新一輪的的“行政圍剿”和“司法掩埋”。這些行政不作為和行政亂作為到底是出于何種目的？主辦法官究竟是“自由裁量”還是“枉法裁判”？希望紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)及時介入調(diào)查。
（特約記者 周婧）
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