房地產(chǎn)行業(yè)虛火褪去，高杠桿成過去式——
2021年樓市銷售額將再破17萬億元 房企加速縮表靜待春日
2021年，房地產(chǎn)行業(yè)頗為不易。鏖戰(zhàn)一年，完成年度規(guī)模KPI的“雄心壯志”不再，“活下去”才是新的目標(biāo)。
這一年，清查經(jīng)營貸、集中供地、房貸排隊(duì)、降準(zhǔn)等新政接踵而至，全國祭出600多次調(diào)控政策；債務(wù)違約、利潤下降、回款困難，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三張表，張張都能讓房企掌舵人徹夜難眠；融資艱難、銷售遇冷、拿地乏力、裁員降薪、市值縮水，倒逼開發(fā)商必須要在精細(xì)化管理上做文章……
雖然走過了“一季度一房難求、二季度集中搶地、三季度銷售驟冷、四季度融資解凍”的坎坷之路，但可以預(yù)見的是，2021年全國商品房銷售面積有望再破17億平方米、銷售金額將再度超過17萬億元。
回顧過去一年，隱藏在周期性波動(dòng)中，種種不規(guī)范的經(jīng)營模式逐漸被“破”，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清確“立”，看似夜寒且長，但中國城鎮(zhèn)化空間尚在，行業(yè)仍有機(jī)會(huì)，地產(chǎn)商縮表陣痛之后，規(guī)模與ROE(凈資產(chǎn)收益率)正相關(guān)的未來已至。
樓市虛火褪去韌性未失
“房住不炒”“因城施策”樓市調(diào)控主旋律沒變，集中供地、整治“學(xué)區(qū)房”炒作、清查經(jīng)營貸、二手房指導(dǎo)價(jià)、限跌令、規(guī)范租賃市場建設(shè)、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)啟動(dòng)……種種新政為行業(yè)發(fā)展指引方向。
當(dāng)2020年8月份祭出的“三道紅線”融資新規(guī)落實(shí)，站在地產(chǎn)大周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，重視“規(guī)則”的房企不敢再賭，立即將回籠資金調(diào)整為第一要?jiǎng)?wù)。
“年初時(shí)，集團(tuán)要求符合拿預(yù)售證條件的項(xiàng)目盡快入市，不再為抬升預(yù)售價(jià)而與相關(guān)部門博弈，虧錢也要快出。”某房企西北區(qū)域操盤手向《證券日報(bào)》記者表示，營銷條線每天都將銷售數(shù)據(jù)報(bào)給集團(tuán)，KPI考核也不再僅僅是銷售額，對回款節(jié)點(diǎn)卡得更緊。隨之而來的是，深圳、杭州、西安等城市學(xué)區(qū)房一房難求，“萬人搖”、打新熱等現(xiàn)象頻出。而在這一窗口期，供貨系統(tǒng)靈活的房企忙于搶回款“落袋為安”，率先儲(chǔ)備了“糧草”。
“上半年，購房者積極上車，熱點(diǎn)城市成交熱度持續(xù)加溫。”第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想向《證券日報(bào)》記者介紹，但7月份起，調(diào)控不斷加碼，信貸持續(xù)收緊、房貸利率上浮、銀行放款時(shí)間拉長等收緊政策頻出，市場仿若“一日入冬”，“金九銀十”也慘淡收場，至11月份，樓市基本上已探至谷底。
今年4月27日，廣州打響了一線城市集中供地第一槍，首次試水賣地收入達(dá)900億元，此后，22城一年賣三次地的集中供地拉開帷幕。歷時(shí)3個(gè)月，首輪集中供地收官，土地價(jià)款總計(jì)1.05萬億元，綜合溢價(jià)率14.7%。
忙于搶地的房企卻開始后悔了。5月中旬，濱江集團(tuán)董事長戚金興曾表示，“最近在杭州集中土地出讓中，共獲取5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)、融資成本低、品牌影響大，要努力做到1%至2%的凈利潤水平。”
戚金興的話道破了部分地產(chǎn)商因在第一輪集中供地中搶地而陷入的窘境，在行業(yè)毛利率不斷下行的趨勢下，如此拿地獲利太薄。而第二輪集中供地開啟時(shí)，樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)冷，市場環(huán)境大變。由此，22城二次集中供地，30%地塊流拍，平均土地溢價(jià)率僅為4%，國企、地方平臺企業(yè)成為拿地主力軍，民營房企縮減投資，在土地市場鮮有斬獲。時(shí)至今日，第三輪集中供地正在進(jìn)行中，除杭州有回暖跡象外，房企在其他城市拿地情緒依舊不高。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，2021年年內(nèi)全國百城賣地金額為4.05萬億元，同比下降7.4%。自三季度購房者觀望情緒漸濃，樓市銷售急轉(zhuǎn)直下后，“低迷”同樣成為土地市場的主旋律。
在這一場“由火至冰”的反轉(zhuǎn)大劇中，歷經(jīng)數(shù)輪調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場虛火褪去，但韌性未失。12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年前11個(gè)月，全國商品房銷售額突破161667億元，同比增長8.5%；銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，基于2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米，銷售額為173613億元，今年不僅將再破“雙17”，甚至可能創(chuàng)出新高。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，若維持同比上漲2.5%的水平，2021年全年，中國房地產(chǎn)市場銷售額和銷售面積就有望創(chuàng)下“雙18”的歷史新高，即銷售面積有望達(dá)到18億平方米，銷售額有望達(dá)到18萬億元。
不過，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志對此持不同意見。他認(rèn)為，全年商品房銷售額難以突破18萬億元。陳志向《證券日報(bào)》記者表示，由于房產(chǎn)交易周期較長，銷售數(shù)據(jù)一般會(huì)滯后于市場表現(xiàn)，當(dāng)下樓市去化速度仍舊較慢。不過，樓市正回歸常態(tài)，市場主體正在被“放活”，預(yù)計(jì)接下來新房市場將由筑底逐漸回穩(wěn)。
房企加速縮表進(jìn)程
年均增長萬億元的市場，曾激勵(lì)著地產(chǎn)商們跑馬圈地。彼時(shí)，大部分房企憑借“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”的“三高模式”撬動(dòng)了規(guī)模擴(kuò)張，杠桿率幾乎決定了規(guī)模座次。而在這種規(guī)則下，無論股東或投資人，都必然追求收益最大化，追逐加杠桿、擴(kuò)規(guī)模。
在2021年，一切都不一樣了。2020年下半年以來，“三道紅線”、貸款集中管理等新政發(fā)力，金融機(jī)構(gòu)削減投入地產(chǎn)行業(yè)的金融資源，以至今年成為房地產(chǎn)行業(yè)金融側(cè)供給改革威力盡顯的一年。出于中長期可持續(xù)發(fā)展和短期再融資訴求，房企普遍加速縮表進(jìn)程，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入風(fēng)險(xiǎn)出清周期。
繼續(xù)沉浸在擴(kuò)表蒙眼狂奔美夢中的某龍頭房企，看錯(cuò)了趨勢，沒有意識到“政策+市場”的巨變，是一盤自上而下打破開發(fā)商依賴高杠桿擴(kuò)張模式、引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的宏大棋局。如今，這家手握3000億元現(xiàn)金，聲稱無任何財(cái)務(wù)問題的地產(chǎn)商，已經(jīng)履行不了擔(dān)保義務(wù)。
縮表更直接的表現(xiàn)為降債務(wù)、控杠桿，以及去金融化。率先感受到切膚之痛的是泰禾集團(tuán)。作為第一個(gè)有公開債務(wù)違約的市值曾達(dá)千億元房企的掌舵人，從2020年4月26日被列入失信被執(zhí)行人名單至今，黃其森感慨良多。
“客觀地講，在擴(kuò)張過程中，步子邁大了，管理沒能跟上。”黃其森在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)反思到，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，金融機(jī)構(gòu)在降低預(yù)期，“不同項(xiàng)目采取不同的解決方案，雖然比較難，一步步走。”
在“融資艱難、銷售轉(zhuǎn)冷”的兩難格局下，步泰禾集團(tuán)后塵者相繼在2021年出現(xiàn)。“財(cái)務(wù)狀況惡化及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題不斷爆發(fā)，出現(xiàn)違約的房企中，不乏全國行業(yè)排名前列或者區(qū)域龍頭公司。”李想稱，行業(yè)基本面以及部分房企正經(jīng)歷著“至暗時(shí)刻”。
“在過去，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的走勢將長期單邊上行。對房企而言，把自身規(guī)模做大、加快發(fā)展速度，就會(huì)不斷變強(qiáng)。但2021年的房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著20多年未出現(xiàn)的大變革，這種變革已經(jīng)將對房地產(chǎn)的舊有認(rèn)知一一打破。”李想表示。
為了活下去，開發(fā)商不得不做出改變。根據(jù)上市房企半年報(bào)，截至2021年6月底，百強(qiáng)上市房企有息負(fù)債規(guī)模合計(jì)4.2萬億元，同比增速轉(zhuǎn)正為負(fù)，達(dá)到-0.9%，終結(jié)了2018年至2020年杠桿激進(jìn)擴(kuò)張的時(shí)代。同期，百強(qiáng)上市房企中，綠檔企業(yè)增加7家，黃檔企業(yè)減少4家，紅檔企業(yè)減少3家。
在去杠桿過程中，資產(chǎn)端必然發(fā)生變化，投資、開工下降，再疊加前期高地價(jià)拿地的情況，導(dǎo)致行業(yè)短期業(yè)績受到重大沖擊成為必然。
但縮表并不意味著馬上能熬過冬天。10月初，自恒大債務(wù)違約后，花樣年等房企接連公告美元債違約，部分內(nèi)資房企信用評級被不斷下調(diào)，面對信用危機(jī)襲來，能否解決短期流動(dòng)性困難是地產(chǎn)商存活的關(guān)鍵之戰(zhàn)。11月份以來，回購債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資、甩賣資產(chǎn)、尋求債務(wù)展期……上市房企多措并舉籌集資金，以緩解中短期債務(wù)壓力和經(jīng)營困局。
“企業(yè)端目前看到的利好現(xiàn)象更多集中在前期財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)，對于風(fēng)險(xiǎn)已暴露或風(fēng)險(xiǎn)較高的企業(yè)依然面臨較高的資金壓力。”貝殼研究院高級分析師潘浩對《證券日報(bào)》記者表示，即便近期金融政策有所調(diào)整，部分房企融資開始解凍，但風(fēng)險(xiǎn)的出清還在進(jìn)行中。對此，陳志也認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企綠燈放行，高風(fēng)險(xiǎn)房企紅燈禁止，風(fēng)險(xiǎn)出清將會(huì)貫穿明年全年。
最壞時(shí)期已經(jīng)過去？
縮短出清周期抑或財(cái)務(wù)縮表，仍是部分陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房企要直面的挑戰(zhàn)。“這些房企的‘至暗時(shí)刻’仍在繼續(xù)，何時(shí)能走出困境，這個(gè)過程仍待時(shí)日。”李想稱，這種巨變當(dāng)然會(huì)伴隨陣痛，但陣痛過后，將會(huì)是更為健康穩(wěn)健的行業(yè)未來。
在前不久舉行的“2021年業(yè)務(wù)交流會(huì)”上，最早喊出“活下去”的萬科集團(tuán)董事局主席郁亮，已表明對房地產(chǎn)行業(yè)的看法。他多次提及，要“珍惜錢”“賺小錢”，熬過行業(yè)陣痛期。
余音猶存，轉(zhuǎn)機(jī)似乎正在來臨。11月初，中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)后，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等房企均表示，近期計(jì)劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。
12月5日，碧桂園官微披露，擬于近期向交易所申請發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品；同日，金地集團(tuán)“長城證券-金地集團(tuán)2021年一期2號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲準(zhǔn)發(fā)行，擬于2022年初上市。12月6日，龍光集團(tuán)宣布將于近期啟動(dòng)CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作。
《證券日報(bào)》記者注意到，進(jìn)入12月份以來，7天內(nèi)便有多家民營房企釋放融資計(jì)劃，同時(shí)，房企多筆ABS融資申請均已得到監(jiān)管層回應(yīng)。閉緊的融資大門似有開啟跡象，絲絲帶有暖意的信號，給了部分房企喘息機(jī)會(huì)。
緊接著，央行降準(zhǔn)釋放1.2萬億元，這對房地產(chǎn)行業(yè)意味著銀行貸款額度增加，一二線城市樓市有望止跌企穩(wěn)。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)百城的二手房銀行放貸周期11月份整體已縮短五天，居民端的房貸問題正在解決，這無疑有利于房企加速資金回籠。
利好信號接踵而至。12月中下旬，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
在中指研究院看來，該《通知》將加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清。當(dāng)房企出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)事件或處于流動(dòng)性危機(jī)的邊緣時(shí)，及時(shí)處置項(xiàng)目資產(chǎn)是一項(xiàng)重要的風(fēng)險(xiǎn)化解手段，可以起到一舉三得的作用：一是幫助出險(xiǎn)企業(yè)快速回籠資金，降低債務(wù)壓力；二是保證項(xiàng)目后續(xù)順利建設(shè)完工，按期交付；三是并購方可用優(yōu)惠價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力。
在潘浩看來，《通知》中“穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)并購貸款”的表態(tài)，對穩(wěn)健型房企介入解決風(fēng)險(xiǎn)房企的問題有一定裨益，風(fēng)險(xiǎn)房企有機(jī)會(huì)通過金融機(jī)構(gòu)、處置資產(chǎn)、引入投資、加速銷售等多方面手段共同解決面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及防止風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)大。
“近期，隨著政策的明顯調(diào)整和轉(zhuǎn)折，我個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的最壞時(shí)刻已經(jīng)過去了，流動(dòng)性危機(jī)將得到有力控制，房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上可以避免此前大家所擔(dān)心的硬著陸。” 安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在安信證券2022年投資策略會(huì)上表示，隨著去杠桿措施的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)走到了盡頭，在現(xiàn)有調(diào)控條件下，原有模式難以為繼。
在精細(xì)化管理上做文章
“未來房地產(chǎn)市場很可能面臨第三次調(diào)整，其標(biāo)志是存貨周轉(zhuǎn)率、杠桿率被迫下降。”高善文進(jìn)一步表示，下一階段，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式將轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長、精細(xì)控制。
藍(lán)綠雙城董事長曹舟南向《證券日報(bào)》記者坦言，地產(chǎn)企業(yè)利潤水平持續(xù)壓縮，將催生土地市場發(fā)生重大變化，呈現(xiàn)變量、增量與存量市場共存的狀態(tài)。未來銷售規(guī)模重不重要？“也重要，但不是最重要。規(guī)模和ROE要正相關(guān)，如果ROE達(dá)不到應(yīng)有水平，一味追求所謂規(guī)模，那是背道而馳。”
天風(fēng)證券也在一份研報(bào)中表示，只有破除激進(jìn)的粗放模式，才能確立平穩(wěn)健康的發(fā)展觀。
或許，2021年將成為房地產(chǎn)行業(yè)新舊發(fā)展動(dòng)能交替的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2022年有望成為房地產(chǎn)新周期的起點(diǎn)，歷經(jīng)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能出清和政策引導(dǎo)，新一年的到來或?qū)⒔o房地產(chǎn)行業(yè)帶來轉(zhuǎn)機(jī)。
對此，天風(fēng)證券表示，新周期的特點(diǎn)為波動(dòng)減小、時(shí)間拉長、城市分化。從目前的政策表態(tài)來看，需求和供給端的支持力度加大，對“失速”的基本面進(jìn)行托底，但考慮到風(fēng)險(xiǎn)事件的消化和購房信心的恢復(fù)需要時(shí)間，銷售的恢復(fù)較以往時(shí)間也要長一些，預(yù)計(jì)明年二季度企穩(wěn)。
“新房的成交量大盤子短時(shí)間不會(huì)大幅變化，傳統(tǒng)賽道增長速度將收縮，但區(qū)域間的發(fā)展不平衡依然讓房地產(chǎn)行業(yè)有一定的發(fā)展空間。”潘浩稱，城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面的商業(yè)模式都還有很大的探索空間，在告別了高增長預(yù)期、放下包袱后，行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段。
亦如張大偉所言，除了開源節(jié)流、保持流動(dòng)性、安心賺小錢，房地產(chǎn)商更要轉(zhuǎn)變思路，著眼于打磨產(chǎn)品品質(zhì)。接下來是房企大洗牌的時(shí)刻，誰的品質(zhì)更好，才能吸引用戶，在收縮的房地產(chǎn)市場中分一杯羹，贏得下半場競爭門票。
經(jīng)過了2021年，未來的新房市場規(guī)模是否還能持續(xù)上漲，尚是問號。但不得不說，后房地產(chǎn)時(shí)代的競技場，規(guī)模將不再是制勝法寶，金融供給側(cè)改革改變的是行業(yè)規(guī)則和發(fā)展模式，擺在房企眼前的是，認(rèn)清形勢、加速轉(zhuǎn)變，才有機(jī)會(huì)熬過冬天。
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